Quel quartier choisir pour un appartement à Marrakech

Veuillez trouver ici une liste des quartiers avec une étude de Marché Kechmarra Art.

✅ Tableau récapitulatif – Quartiers pour investir dans des appartements à Marrakech

Quartier	Accessibilité /10	Qualité de vie /10	Potentiel locatif /10	Prix moyen (MAD/m²)	Type de bien	Note finale /10
Guéliz	9	8.5	10	20 000 – 30 000	Appartements standing, Airbnb	9
Hivernage	8	9.5	8.5	22 000 – 35 000	Appartements de luxe	9
Victor Hugo / Hassan II	8.5	8	8	17 000 – 25 000	Appartements fonctionnels	8
Semlalia	7.5	7.5	7.5	13 000 – 18 000	Étudiants, locatif meublé	7.5
Daoudiate	8	6.5	8	9 000 – 13 000	Populaire, familial	7.5
Hay Mohammadi	8	7	8	9 500 – 12 000	Quartier en développement	7.5
Hay Hassani	7	6	7.5	7 000 – 10 000	Populaire	7
Mhamid	6.5	6	7	6 000 – 9 000	Très accessible	6.5
Sidi Abbad	7.5	7	7	11 000 – 14 000	Résidentiel calme	7
Hay Mabrouka	7.5	7.5	8	10 000 – 15 000	Familial stable	7.5
Hay Riad	7	8	7	12 000 – 16 000	Résidentiel haut de gamme local	7.5
Targa	6.5	8	7.5	11 000 – 14 000	Résidentiel calme	8
Sidi Youssef Ben Ali	6.5	6	6.5	7 000 – 10 000	Très populaire	6.5
Route de Casablanca	8	6.5	7	8 000 – 13 000	Zone en mutation	6.5

Quartier : Guéliz

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Guéliz, situé à l’ouest de la Médina, est le cœur moderne de Marrakech. Né sous le protectorat français, il s’articule autour de l’avenue Mohammed V, offrant une accessibilité optimale grâce à ses larges boulevards et à la proximité de la gare ferroviaire. Le quartier est un mélange vibrant de cafés branchés, de boutiques de luxe, de galeries d’art et de restaurants internationaux.

Pourquoi y habiter ? Pour ceux qui recherchent le confort urbain avec une touche européenne, Guéliz est idéal. La vie y est animée, mais moins chaotique que dans la Médina.

Inconvénients majeurs : Le coût de la vie y est plus élevé, et l’authenticité marocaine peut sembler diluée par l’influence occidentale.

💰 Investissement et types de biens

Guéliz est une zone prisée pour l’investissement immobilier, notamment pour des appartements modernes destinés à la location longue durée ou saisonnière. Les biens y sont généralement de standing moyen à élevé, avec des finitions contemporaines.

Cible touristique : Les voyageurs européens en quête de confort moderne, les expatriés et les professionnels en déplacement.

🕰️ Histoire et anecdotes

Guéliz a été développé pendant le protectorat français pour loger les colons, d’où son architecture européenne distincte. Le nom “Guéliz” provient du mot “église”, en référence à l’église Saint-Martin construite à l’époque.

Anecdote : Le quartier abrite la célèbre Grande Poste, un exemple typique de l’architecture Art déco.

Anecdote : Le Carré Eden, centre commercial emblématique, a été érigé sur l’ancien marché central, symbolisant la transformation du quartier.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Emplacement central et accessible.
Infrastructure moderne et complète.
Forte demande locative.

Les moins :

Prix au mètre carré élevé.
Moins de charme traditionnel marocain.

Quartier : Hivernage

Après Guéliz, penchons-nous sur le quartier de l’Hivernage, un écrin de luxe et de sérénité au cœur de la ville rouge.

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé au sud-ouest de Guéliz, l’Hivernage est un quartier résidentiel chic, bordé par l’avenue Mohammed VI. Il bénéficie d’une excellente accessibilité, à proximité de la gare ferroviaire et de l’aéroport. Le quartier est réputé pour ses larges avenues bordées de palmiers, ses hôtels de luxe, ses restaurants gastronomiques et ses établissements nocturnes haut de gamme.

Pourquoi y habiter ? Pour ceux qui recherchent le confort moderne dans un environnement paisible et verdoyant, l’Hivernage offre une qualité de vie exceptionnelle.

Inconvénients majeurs : Le coût de l’immobilier y est élevé, et le quartier peut manquer d’authenticité marocaine pour certains.

💰 Investissement et types de biens

L’Hivernage est une zone prisée pour l’investissement immobilier haut de gamme. Les biens disponibles incluent des appartements de luxe, des villas modernes et des résidences sécurisées avec des prestations de standing.

Cible touristique : Les voyageurs en quête de confort et de services haut de gamme, les professionnels en déplacement et les expatriés.

🕰️ Histoire et anecdotes

Le quartier de l’Hivernage a été développé dans les années 1920, pendant le protectorat français, comme une zone résidentielle pour les Européens. Son nom provient de la tradition des Européens de venir y passer l’hiver.

Anecdote : L’Hivernage abrite le célèbre hôtel La Mamounia, un palace emblématique qui a accueilli de nombreuses célébrités internationales.

Anecdote : Le quartier est également connu pour ses jardins luxuriants, notamment le Jardin de l’Hivernage, un espace vert apprécié des résidents.

🏅 Note générale pour l’investissement : 9/10

Les plus :

Emplacement stratégique et central.
Infrastructure moderne et sécurisée.
Forte demande locative haut de gamme.

Les moins :

Prix au mètre carré élevé.
Moins de charme traditionnel marocain.

Quartier : Majorelle

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Le quartier Majorelle se niche entre Guéliz et le quartier industriel de Sidi Ghanem, mais ne vous fiez pas à cette proximité : ici, c’est calme, verdure et élégance. Il est parfaitement accessible en voiture ou à pied depuis Guéliz, tout en étant à l’écart de l’agitation.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’on y respire un air artistique et végétal, qu’on y croise des designers en quête d’inspiration et des amoureux de l’esthétique. Majorelle, c’est un petit havre de paix au charme discret, idéal pour les amateurs de raffinement sans ostentation.

Inconvénients majeurs :
Le calme a un prix. Peu de commerces du quotidien à portée immédiate (mieux vaut aimer marcher ou avoir une voiture), et les prix sont à la hausse depuis quelques années.

💰 Investissement et types de biens

Investir à Majorelle, c’est miser sur la rareté. Les biens sont peu nombreux mais très demandés, surtout pour des appartements avec vue sur jardin, petites résidences intimistes ou studios haut de gamme pour location touristique de charme.

Cible touristique :
Artistes, couples en escapade chic, voyageurs en quête de beauté et de silence. Les amateurs de photos Instagram aussi, forcément.

🕰️ Histoire et anecdotes

Majorelle doit son nom à Jacques Majorelle, peintre français qui s’installa à Marrakech dans les années 1920. Il y fit construire une villa au style Art déco et y créa un jardin botanique exotique devenu l’un des plus beaux de la ville.

Anecdote :
Le fameux “bleu Majorelle”, ce bleu profond et vibrant, est devenu une référence mondiale en design et en architecture. Il a même été repris par Yves Saint Laurent dans certaines collections !

Anecdote :
Le jardin Majorelle a failli disparaître avant d’être sauvé et restauré par Yves Saint Laurent et Pierre Bergé. Aujourd’hui, il attire plus de 800 000 visiteurs par an — imaginez le potentiel locatif.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les plus :

Environnement unique et très recherché.
Parfait pour de la location courte durée haut de gamme.
Valeur patrimoniale et symbolique forte.

Les moins :

Peu de biens disponibles (et ils partent vite).
Prix élevés pour la surface proposée.
Quartier calme = vie nocturne inexistante.

Semlalia — un quartier qu’on pourrait surnommer « le quartier des équations » : il y a des étudiants, des profs, des familles, des investisseurs… et tout ce petit monde cohabite dans un joyeux désordre plutôt bien organisé. Voici son portrait complet :

Quartier : Semlalia

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Semlalia est situé à mi-chemin entre Guéliz et les quartiers universitaires. On y accède facilement par l’avenue Abdelkrim El Khattabi, axe très fréquenté, avec un accès direct à la faculté des sciences, à plusieurs écoles privées, et à la future station du bus à haut niveau de service.

Pourquoi y habiter ?
Parce que c’est pratique, bien placé et vivant sans être oppressant. Le quartier est rythmé par la vie estudiantine, les petits snacks à toute heure, et les papeteries ouvertes même le dimanche. On y trouve une ambiance de petite ville dans la ville.

Inconvénients majeurs :
Circulation dense aux heures de pointe (merci les examens de fac), et un environnement qui manque parfois de charme architectural. Les immeubles peuvent être vieillots, mais solides !

💰 Investissement et types de biens

Le rêve des investisseurs à Semlalia ? Un petit studio ou F2 à deux pas de la fac, facile à louer toute l’année. Le quartier est une machine à rentabilité locative si on cible bien. Énormément de demandes étudiantes ou jeunes actifs.

Types de biens : studios, 2 pièces, immeubles mixtes (commerces + résidences), et quelques résidences neuves émergent.

Cible touristique :
Peu touristique, sauf pour les jeunes en court séjour. Le potentiel Airbnb est limité, mais la location longue durée est une valeur sûre.

🕰️ Histoire et anecdotes

Semlalia a pris son essor avec l’installation de la faculté des sciences et de l’université Cadi Ayyad. Historiquement, c’était une zone de transition entre la ville nouvelle et les palmeraies de l’extérieur. Aujourd’hui, elle attire une population très diverse.

Anecdote :
Le petit marché de Semlalia, discret en journée, devient un haut lieu de street food le soir. Les étudiants s’y ruent pour des brochettes ou un batbout garni à 5 dirhams chrono.

Anecdote :
Beaucoup de taxis refusent d’y aller pendant les examens… trop de trafic, trop d’embouteillages, et un stress collectif qui grimpe en flèche dès que les partiels approchent.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7,5/10

Les plus :

Très forte demande locative.
Accessibilité.
Idéal pour des investissements à petit budget.

Les moins :

Quartier peu esthétique.
Pas de vie touristique.
Immeubles parfois vieillissants.

Prépare-toi à plonger dans Agdal, un quartier qui a troqué les babouches pour les mocassins de luxe et les petits riads pour des résidences avec piscine et conciergerie. Agdal, c’est un peu le « quartier qui a tout compris » : proximité, prestige, et palmiers bien taillés.

Quartier : Agdal

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Agdal se situe au sud de l’Hivernage, le long de l’avenue Mohammed VI, et s’étend jusqu’au centre commercial Al Mazar. Il est facilement accessible depuis le centre-ville comme depuis l’aéroport. Quartier plat, bien desservi, et impeccablement entretenu.

Pourquoi y habiter ?
Parce que tout y est neuf, clean, et confortablement sécurisé. Agdal est idéal pour ceux qui veulent un mode de vie moderne, avec des résidences de standing, des espaces verts, et toutes les commodités à deux pas (écoles privées, supermarchés, salle de sport, cafés stylés…).

Inconvénients majeurs :
L’âme traditionnelle de Marrakech ? Absente. Ambiance un peu froide parfois, et l’offre culturelle est plutôt limitée (on ne vient pas à Agdal pour les souks).

💰 Investissement et types de biens

Agdal est une terre de résidences modernes, bien gérées, souvent avec ascenseur, piscine et parking en sous-sol. Un peu le fantasme de la résidence secondaire bien huilée. Très recherché pour de la location saisonnière haut de gamme, mais aussi pour des résidences principales sécurisées.

Types de biens : Appartements spacieux avec finitions modernes, souvent avec terrasse. Peu de petits logements, donc investissement à budget déjà costaud.

Cible touristique :
Familles en vacances, couples cherchant du calme, retraités marocains ou étrangers à la recherche de soleil et de confort.

🕰️ Histoire et anecdotes

Agdal est un quartier récent, né de la volonté de Marrakech de s’étendre vers le sud de façon ordonnée. Le nom « Agdal » désigne traditionnellement un verger ou un jardin clos, souvent royal. Autrefois, cette zone servait effectivement de réserve agricole et d’espace vert aux portes de la ville.

Anecdote :
Avant les bulldozers, Agdal était… des champs. Il n’y a pas si longtemps, on y croisait encore des ânes tirant des charrettes là où se dressent aujourd’hui des résidences design avec digicode.

Anecdote :
Le quartier est devenu célèbre quand une certaine star française y a discrètement acheté un appartement en 2017. Depuis, les agences immobilières l’appellent avec tendresse « le 16e de Marrakech ».

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les plus :

Quartier sécurisé, moderne, très bien entretenu.
Forte demande locative premium.
Confort de vie haut de gamme.

Les moins :

Peu d’ambiance locale.
Prix élevés dès l’entrée de gamme.
Peu de biens avec cachet.

Parti pour Mhamid, un quartier populaire qui ne paie pas toujours de mine au premier abord… mais qui, pour l’investisseur malin et l’habitant pragmatique, peut cacher quelques pépites. Ici, on est loin des projecteurs, mais près du peuple, comme dirait un promoteur poète.

Quartier : Mhamid

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé à l’extrême sud-ouest de Marrakech, juste après Hay Hassani et non loin de l’aéroport, Mhamid est un quartier populaire et dense, accessible principalement par l’avenue Guemassa. C’est un quartier vivant, commerçant, avec des souks, des écoles, des hammams, des mosquées, bref… tout le quotidien d’une vraie vie marrakchie.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’on y trouve des appartements à des prix imbattables, une vraie vie de quartier, des voisins qui vous disent bonjour, et une ambiance authentique. Idéal pour les familles locales ou les primo-accédants qui veulent éviter les loyers astronomiques du centre.

Inconvénients majeurs :
Densité élevée, problèmes de stationnement, qualité de construction parfois très variable selon les immeubles, et un urbanisme… disons, un peu freestyle.

💰 Investissement et types de biens

Mhamid est un terrain de jeu pour l’investissement locatif à petit budget. Studios, 2 pièces, petits immeubles sans ascenseur… on y trouve de tout. Le rendement locatif est bon voire très bon, mais le ticket d’entrée reste très accessible. Parfait pour ceux qui veulent diversifier leur portefeuille sans se ruiner.

Types de biens : appartements économiques, parfois à rénover, souvent achetés pour y loger de la famille ou faire du locatif longue durée.

Cible touristique :
Soyons honnêtes : Mhamid n’est pas une destination pour touristes. En revanche, certains voyageurs à très petit budget ou les travailleurs en déplacement peuvent y trouver leur compte.

🕰️ Histoire et anecdotes

Mhamid s’est développé rapidement à partir des années 90 pour faire face à la croissance démographique. Le quartier était autrefois une grande plaine sèche où les enfants jouaient au foot sur des terrains vagues. Aujourd’hui, ces terrains sont devenus des immeubles serrés comme des sardines.

Anecdote :
Mhamid est l’un des quartiers de Marrakech où on trouve le plus de coiffeurs au mètre carré. Une vraie obsession capillaire locale, avec ou sans brushing.

Anecdote :
Une des premières boutiques à ouvrir dans le quartier était… un vendeur de matelas. Pourquoi ? Parce que les gens emménageaient avant même que le carrelage soit posé. On appelle ça la précipitation optimiste.

🏅 Note générale pour l’investissement : 6,5/10

Les plus :

Prix au m² imbattables.
Forte demande locative locale.
Rentabilité intéressante si bien ciblé.

Les moins :

Urbanisme anarchique.
Qualité variable des constructions.
Pas de perspective touristique ou de plus-value rapide.

En route pour Hay Hassani, le voisin de Mhamid… mais avec sa propre identité, ses petites fiertés et ses frustrations bien à lui. Si Mhamid est le quartier populaire pur jus, Hay Hassani est son cousin un peu plus posé, un brin plus organisé, mais toujours avec ce côté “100% Marrakech authentique”.

Quartier : Hay Hassani

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé au sud de Marrakech, entre M’hamid et Sidi Youssef Ben Ali, Hay Hassani est bien desservi par plusieurs axes routiers, notamment l’avenue Al Qods. C’est un quartier à la fois résidentiel et populaire, avec une forte densité de commerces, de services, d’écoles, et même quelques administrations.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’on y vit une vraie vie locale, à proximité de tout, à des prix encore très abordables. Les familles y trouvent leur compte, tout comme les jeunes couples ou les retraités à revenus modérés. On peut y vivre confortablement sans sortir des clous du budget.

Inconvénients majeurs :
Beaucoup de logements anciens, des rues souvent très animées (voire un peu bruyantes), et un urbanisme parfois irrégulier. Pas de verdure ou d’espaces publics notables non plus.

💰 Investissement et types de biens

Ici, l’investissement est pragmatique et malin : tu n’achètes pas du prestige, tu achètes du rendement. Appartements familiaux, logements intermédiaires, avec une demande locative constante, notamment pour des locations longue durée.

Types de biens : Logements de 2 à 4 pièces, petits immeubles anciens ou récents, souvent sans ascenseur.

Cible touristique :
Clairement pas un quartier touristique. C’est du 100% résidentiel, avec parfois quelques locations meublées pour travailleurs ou familles en transit.

🕰️ Histoire et anecdotes

Hay Hassani a connu une croissance rapide dans les années 1980-90, suite à l’expansion de Marrakech. À l’époque, c’était l’un des quartiers les plus convoités par les fonctionnaires et employés de l’État. Il garde encore cette empreinte aujourd’hui.

Anecdote :
Les premiers immeubles du quartier ont été construits avec… des plans faits à la main, sans logiciel ni DAO. Résultat : certaines cages d’escalier sont de vraies énigmes géométriques.

Anecdote :
Le quartier est aussi réputé pour ses pâtisseries locales. Si tu veux un bon “chebakia” maison, demande un ancien du coin — il saura chez qui frapper.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7/10

Les plus :

Prix abordables.
Forte demande locative locale.
Bonne accessibilité et services de proximité.

Les moins :

Peu de perspectives de plus-value rapide.
Urbanisme hétérogène.
Aucun attrait touristique.

Ah, la Palmeraie… Ici, fini le béton serré, place à la verdure luxuriante, aux allées bordées de palmiers, et aux villas qui font de l’œil aux millionnaires en goguette. C’est un peu le Beverly Hills marrakchi, version zellige et couscous raffiné. Prêt pour la balade ?

Quartier : La Palmeraie

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

La Palmeraie s’étend au nord-est de Marrakech, à environ 10 minutes en voiture du centre, en longeant la route de Casablanca ou la route de Fès. C’est un véritable poumon vert dans la ville ocre : 13 000 hectares, des milliers de palmiers, des parcours de golf, des resorts, des villas de luxe… et beaucoup, beaucoup de calme.

Pourquoi y habiter ?
Pour l’espace, la nature, le silence et le prestige. Vivre à la Palmeraie, c’est choisir un style de vie raffiné, loin du tumulte, avec le chant des oiseaux pour seul réveil. Idéal pour les retraités, les familles fortunées ou les amateurs de quiétude végétale.

Inconvénients majeurs :
La voiture est indispensable, les commerces sont rares, et l’ambiance peut paraître un peu “endormie” hors saison touristique. Ah, et les moustiques aiment aussi le quartier.

💰 Investissement et types de biens

On trouve dans la Palmeraie des villas de luxe, des résidences hôtelières, et quelques complexes avec appartements haut de gamme. Le ticket d’entrée est élevé, mais la valorisation est solide, surtout pour de la location saisonnière.

Types de biens : Villas avec piscine, riads contemporains, appartements dans résidences club avec spa, golf ou tennis.

Cible touristique :
Touristes haut de gamme, couples en quête de romantisme végétal, golfeurs, célébrités discrètes, digital nomads version premium.

🕰️ Histoire et anecdotes

La Palmeraie n’est pas qu’un décor Instagram : c’est un site historique planté il y a plus de 1 000 ans sous les Almoravides, par irrigation en “khettaras” (galeries souterraines). À l’époque, c’était un espace agricole et spirituel.

Anecdote :
C’est ici que Jacques Majorelle trouvait son inspiration avant de s’installer plus près de la Médina. Il aimait s’y perdre… parfois littéralement, la zone étant à l’époque quasi sauvage.

Anecdote :
En 2007, un prince saoudien y aurait oublié un lionceau dans sa villa de vacances. L’histoire a fait le tour des cafés du coin… et des services vétérinaires.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Cadre naturel unique à Marrakech.
Biens d’exception à forte valeur ajoutée.
Très bon potentiel de location saisonnière.

Les moins :

Nécessite une voiture pour tout.
Peu de vie de quartier.
Rendement locatif hors saison variable.

On enchaîne avec la Route de Casablanca : un quartier qui ne fait pas encore rêver tout le monde… mais qui pourrait bien devenir le futur hub immobilier de Marrakech. C’est un peu le genre d’endroit qui dit : « Je ne suis peut-être pas très sexy aujourd’hui, mais dans cinq ans, tu vas regretter de ne pas m’avoir regardé plus tôt. » Let’s go.

Quartier : Route de Casablanca

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Comme son nom l’indique, ce quartier s’étend au nord-ouest de Marrakech, en direction de Casablanca. L’axe est très bien connecté, autant vers le centre-ville que vers les zones industrielles et administratives de la périphérie. On y trouve une série de nouvelles résidences, de zones d’activités, et surtout un espace encore plein de potentiel à bâtir.

Pourquoi y habiter ?
Parce que tout est en train de se construire : les immeubles sont récents, les prix encore doux, et l’ambiance est plus calme que dans les quartiers centraux. Parfait pour les familles qui veulent du neuf, ou les jeunes couples qui cherchent à devenir propriétaires sans s’exiler trop loin.

Inconvénients majeurs :
Le quartier manque encore d’âme. Beaucoup de projets sont “en cours” — comprenez par là : trottoirs non finis, commerces pas encore ouverts, etc. La voiture est quasi obligatoire.

💰 Investissement et types de biens

Ici, on parle d’investissement stratégique. Les prix au m² sont encore bas, ce qui permet d’acheter grand sans exploser le budget. La rentabilité en location longue durée est correcte, et la plus-value potentielle sur 5 à 10 ans est réelle.

Types de biens : appartements neufs, petites résidences sécurisées, programmes immobiliers encore en commercialisation.

Cible touristique :
Peu ou pas de tourisme. Ce n’est pas une zone de passage pour les visiteurs, mais plutôt pour les résidents à l’année, les travailleurs ou les jeunes actifs.

🕰️ Histoire et anecdotes

Autrefois, cette route était un simple axe de liaison vers Casablanca, bordée de champs et d’entrepôts. Le développement immobilier a réellement démarré dans les années 2010, porté par l’envie de désengorger Guéliz et la médina.

Anecdote :
Un promoteur local surnomme cette zone « Marrakech 2030 ». Il dit que tout investisseur aujourd’hui y plantera les graines de sa retraite. Visionnaire ou vendeur de rêves ? L’avenir le dira.

Anecdote :
Certains immeubles sortis de terre ces dernières années ont été vendus sur plan avant même que les fondations soient creusées. La preuve qu’il y a de la confiance… ou de la foi.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7,5/10

Les plus :

Prix au m² encore attractifs.
Zone en développement rapide.
Biens neufs, donc peu de travaux.

Les moins :

Quartier encore en chantier.
Peu de commerces de proximité.
Voiture indispensable pour tout déplacement.

Allons-y pour Targa, le quartier qui ne fait pas de bruit… mais qui sait exactement ce qu’il fait. Targa, c’est un peu le voisin tranquille et fiable, celui qui ne cherche pas à briller mais qui coche discrètement toutes les bonnes cases. Parfait pour les familles qui veulent de l’espace, du calme, et de la vie… sans le vacarme.

Quartier : Targa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé à l’ouest de Marrakech, à 10-15 minutes de Guéliz, Targa est facilement accessible par l’avenue Abdelkrim El Khattabi ou l’avenue Aswak Salam. Bien desservi par les bus et les grands axes, mais assez éloigné du tumulte du centre, le quartier respire la sérénité résidentielle. On y trouve des écoles privées, des mosquées, des cafés de quartier, et même quelques petits centres commerciaux.

Pourquoi y habiter ?
Parce que c’est un petit cocon à Marrakech. Les rues sont plus larges, les immeubles plus espacés, les voisins plus discrets. Parfait pour ceux qui cherchent un environnement paisible, familial et sécurisé, sans être trop excentré.

Inconvénients majeurs :
Peu de vie nocturne, pas de vrais lieux culturels, et une voiture reste utile pour rejoindre le centre rapidement.

💰 Investissement et types de biens

Targa attire les familles de classe moyenne et moyenne supérieure, avec une préférence marquée pour les résidences fermées, les appartements spacieux et les petites villas. Les prix restent raisonnables pour la qualité de vie offerte. Bon potentiel pour de la location longue durée, surtout pour les familles.

Types de biens : appartements bien agencés (3 à 5 pièces), villas mitoyennes, résidences avec jardin et parfois piscine.

Cible touristique :
Très peu touristique. Location saisonnière difficile, sauf cas particulier. Le quartier vise clairement les résidents permanents, pas les visiteurs de passage.

🕰️ Histoire et anecdotes

Targa, autrefois en lisière de Marrakech, était connu pour ses potagers familiaux. Le nom même de “Targa” vient de l’amazigh et signifie “canal” ou “rigole d’irrigation”. Aujourd’hui, ces canaux ont laissé place aux résidences pavillonnaires, mais l’esprit de tranquillité est resté.

Anecdote :
Pendant longtemps, Targa a été surnommé “le quartier des enseignants” : on y retrouvait une concentration étonnante de profs, retraités de l’Éducation nationale et familles d’instituteurs. Résultat ? Des rues calmes et des débats animés sur les copies de bac au café du coin.

Anecdote :
Chaque été, un vendeur ambulant de glaces est devenu une légende locale : son klaxon musical annonçait son arrivée et déclenchait des sorties en pyjama depuis tous les immeubles à l’heure du goûter. Son surnom ? “Mister Cornet”.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Quartier calme, sécurisé et bien structuré.
Parfait pour les familles ou les retraités.
Bon équilibre prix/confort.

Les moins :

Peu de potentiel touristique.
Voiture quasi indispensable.
Moins animé pour les jeunes ou les célibataires.

En route pour Daoudiate, un quartier qui a vu grandir des générations entières d’étudiants, bercé entre les cours de fac et les vendeurs de beignets à l’huile. C’est un quartier à l’ancienne, où l’on parle fort, où les voisins se connaissent, et où l’esprit de communauté est encore bien vivant.

Quartier : Daoudiate

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé à la lisière nord de Guéliz, Daoudiate est très bien placé, proche du centre-ville tout en conservant une ambiance beaucoup plus populaire. On y accède facilement par la route de Safi ou l’avenue Abdelkarim Al Khattabi. Le quartier est densément habité, animé, avec de nombreux petits commerces, écoles, cafés, hammams, et surtout… l’Université Cadi Ayyad à deux pas.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’on y trouve un véritable tissu de vie locale, avec des loyers encore raisonnables, une atmosphère vivante, et un accès rapide au centre-ville. Parfait pour ceux qui aiment les quartiers “vrais”, sans artifices.

Inconvénients majeurs :
Densité importante, bâtiments parfois vétustes, circulation difficile aux heures de pointe. Et disons-le franchement : l’esthétique n’est pas son fort.

💰 Investissement et types de biens

Daoudiate est une mine d’or pour les investisseurs malins : studios, petits appartements, immeubles anciens à rénover… Tout se loue ici, surtout pour les étudiants et jeunes actifs. Rentabilité forte, ticket d’entrée accessible.

Types de biens : appartements dans des immeubles de 3 à 5 étages, souvent sans ascenseur, parfois avec besoin de rénovation. Quelques résidences récentes se développent en bordure.

Cible touristique :
Pas de cible touristique à proprement parler. Ce quartier est 100% local et résidentiel, donc plutôt pour de la location longue durée ou meublée étudiante.

🕰️ Histoire et anecdotes

Daoudiate est un quartier ancien, qui a commencé à se développer dans les années 60-70 pour accueillir les familles de fonctionnaires et, plus tard, la vague étudiante. C’est un quartier ancré dans l’histoire éducative de Marrakech.

Anecdote :
Le légendaire terrain de sport “Ibn Yassine”, dans Daoudiate, a vu passer des générations de futurs champions… et beaucoup plus de joueurs qui finissaient au hammam plutôt qu’en pro.

Anecdote :
Une rumeur persiste encore aujourd’hui : un certain professeur aurait fait cours pendant 10 ans dans la même salle sans jamais utiliser le tableau. Résultat : les murs sont devenus… un support alternatif d’écriture collective.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7,5/10

Les plus :

Prix attractifs.
Forte demande locative étudiante.
Quartier vivant, pratique, proche du centre.

Les moins :

Immeubles parfois vétustes.
Peu de potentiel touristique.
Quartier bruyant et mal structuré par endroits.

Voici venir Victor Hugo / Avenue Hassan II, un quartier qui avance sur deux jambes solides : élégance à la marocaine et modernité assumée. C’est le quartier qui sait recevoir, sans pour autant s’encanailler dans le bling-bling. Un compromis subtil entre standing, centralité et bon goût.

Quartier : Victor Hugo / Avenue Hassan II

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Ce quartier s’étire autour de l’avenue Hassan II, l’un des axes les plus importants et les plus prestigieux de Marrakech, entre Guéliz et le quartier de Semlalia. Il est parfaitement situé : à deux pas du centre, de la gare, du théâtre royal, du Carré Eden et des meilleures écoles privées.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’on y trouve une vraie qualité de vie urbaine, sans sacrifier le calme. L’architecture y est soignée, les services sont nombreux (pharmacies, commerces, restaurants), et les rues respirent une certaine élégance sans tomber dans l’ostentatoire.

Inconvénients majeurs :
Peu de verdure, circulation dense à certaines heures, et des loyers qui montent vite dans les résidences bien situées.

💰 Investissement et types de biens

Le quartier est très prisé par les familles aisées et les expatriés, ce qui en fait une excellente zone pour de la location longue durée haut de gamme. Les résidences sont modernes, bien entretenues, souvent avec parking et parfois gardiennage.

Types de biens : appartements spacieux, de bon standing, souvent 2 à 4 pièces. Très peu de petites surfaces, donc peu adapté au locatif étudiant ou à petit budget.

Cible touristique :
Pas vraiment touristique en tant que tel, mais très adapté pour des locations meublées premium à des expatriés, cadres ou voyageurs en déplacement professionnel.

🕰️ Histoire et anecdotes

L’avenue Hassan II est l’un des grands symboles de la modernisation de Marrakech depuis les années 2000. Le quartier a été soigneusement développé pour prolonger le prestige de Guéliz tout en offrant des infrastructures plus modernes.

Anecdote :
L’ancien hôtel “Atlas Asni”, aujourd’hui réhabilité, était autrefois le repaire discret des politiques de passage à Marrakech. Un café serré, deux promesses, et hop, direction Rabat.

Anecdote :
Le quartier a abrité l’un des premiers cybercafés “haut débit” de Marrakech, dans les années 2000. Le nec plus ultra pour envoyer ses premiers e-mails… et jouer à Counter-Strike pendant les heures de maths.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Emplacement central, très recherché.
Standing équilibré, très bon pour résidence principale.
Bon marché locatif longue durée.

Les moins :

Prix d’achat élevés.
Peu d’offres pour petits budgets.
Moins “vivant” qu’un quartier comme Guéliz ou Daoudiate.

On continue avec Sidi Youssef Ben Ali (SYBA pour les intimes), un quartier ancien, vibrant, parfois mal aimé… mais souvent à tort. Ici, on est dans le Marrakech des racines, celui qui bouge, qui vit, qui chante même parfois trop fort. Et pourtant… c’est une zone qui a bien plus à offrir qu’on ne le croit.

Quartier : Sidi Youssef Ben Ali (SYBA)

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé à l’est de la médina, en direction de la route de Fès, SYBA est collé au cœur historique tout en étant bien ancré dans la vie quotidienne. Accessible via plusieurs grands axes (route de Fès, avenue Hassan II prolongée), le quartier est vivant, voire très vivant, avec ses marchés, ses stations de taxis, ses écoles et ses dizaines de petits commerces.

Pourquoi y habiter ?
Parce qu’ici, tu es au cœur de la vraie vie marrakchie. Il y a du monde, de l’ambiance, de l’entraide. Les loyers sont accessibles, et on est à quelques minutes de la médina… sans le vacarme touristique. C’est idéal pour les familles locales ou les jeunes couples.

Inconvénients majeurs :
Densité élevée, bruit quasi permanent, espaces verts absents, et un urbanisme parfois très aléatoire. La rénovation avance, mais par à-coups.

💰 Investissement et types de biens

SYBA est un terrain favorable pour de l’investissement locatif populaire ou pour un premier achat. Les prix au m² restent attractifs, et la demande en location est constante et solide. Il y a peu de biens neufs, mais de nombreuses opportunités de rénovation.

Types de biens : immeubles anciens, logements sociaux, appartements à rénover. Beaucoup de petites surfaces disponibles à petit prix.

Cible touristique :
Très faible. Le quartier n’attire pas les touristes, sauf quelques backpackers en immersion totale. Mais ce n’est pas le but ici.

🕰️ Histoire et anecdotes

Sidi Youssef Ben Ali est un quartier historique : son nom vient d’un saint soufi du XIIIe siècle, dont le mausolée se trouve toujours au cœur du quartier. Longtemps marginalisé, SYBA est aujourd’hui une zone en mutation lente mais prometteuse, entre passé spirituel et quotidien populaire.

Anecdote :
Tous les ans, un moussemm (fête religieuse) en l’honneur de Sidi Youssef est organisé dans le quartier. Ça chante, ça danse, ça cuisine… et ça fait sauter les plombs de tous les immeubles à cause des enceintes géantes. Tradition 1, électricité 0.

Anecdote :
Dans les années 80, les bus rouges de Marrakech évitaient parfois SYBA, à cause des routes cabossées… mais les conducteurs arrêtaient quand même pour acheter du pain chaud chez “Boualam”, le seul à cuire à 5h du mat’. On l’appelait “le panificateur de l’aube”.

🏅 Note générale pour l’investissement : 6,5/10

Les plus :

Prix ultra accessibles.
Forte demande en location locale.
Proximité médina sans le flot touristique.

Les moins :

Peu de perspectives de revente haut de gamme.
Manque d’infrastructures modernes.
Environnement parfois bruyant et mal entretenu.

Cap sur Hay Mohammadi, un quartier en pleine mue, qui commence à faire parler de lui dans les cercles d’investisseurs un peu futés. Longtemps considéré comme “loin de tout”, Hay Mohammadi est aujourd’hui le quartier où l’avenir commence à prendre forme, doucement mais sûrement.

Quartier : Hay Mohammadi

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Hay Mohammadi est situé au nord-est de Marrakech, entre la route de Casablanca et la route de Fès, un peu en retrait du centre, mais de plus en plus connecté. Les grands axes routiers y mènent directement, et les nouvelles lignes de bus renforcent son accessibilité. Sur place, on sent le mouvement : de nouveaux bâtiments poussent, les commerces se multiplient, et la population est jeune.

Pourquoi y habiter ?
Parce que c’est l’un des rares quartiers de Marrakech où tu peux encore acheter du neuf sans vendre un rein, dans un environnement en devenir. Les familles s’y installent, les infrastructures s’améliorent, et l’ambiance reste conviviale, locale, et résolument optimiste.

Inconvénients majeurs :
Quartier encore jeune, parfois mal desservi par les services publics, et manquant de lieux culturels ou de loisirs dignes de ce nom. Certains coins restent en chantier ou inachevés.

💰 Investissement et types de biens

Hay Mohammadi est un eldorado pour les investisseurs anticipateurs : prix encore bas, résidences neuves, promoteurs présents, et forte demande locative locale. Très bon terrain pour location meublée ou nue, à destination de familles ou de jeunes couples.

Types de biens : appartements neufs ou très récents, souvent bien finis, dans des résidences sécurisées, avec parfois ascenseur et parking.

Cible touristique :
Quasiment inexistante. Mais pas grave : le résidentiel ici est roi, et la rentabilité peut être très bonne.

🕰️ Histoire et anecdotes

Hay Mohammadi est un quartier récemment développé, du nom du roi Mohammed V. Sa création visait à répondre à la demande croissante en logements accessibles dans un cadre un peu plus structuré que les quartiers populaires voisins.

Anecdote :
Pendant longtemps, une des résidences du quartier s’appelait… « Résidence Eiffel ». Aucun lien avec la tour, ni la France, ni même l’architecture. Juste un promoteur qui s’est dit que ça sonnait bien. Marketing 1 – Cohérence 0.

Anecdote :
En 2020, un petit terrain vague du quartier s’est transformé en terrain de foot communautaire, construit à la main par les jeunes du coin avec des briques de récupération. Aujourd’hui encore, il est plus fréquenté que le salon familial.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7,5/10

Les plus :

Biens neufs encore accessibles.
Très bonne demande locale.
Potentiel d’évolution réel.

Les moins :

Quartier encore en structuration.
Peu d’attrait extérieur (pas encore “vendeur” à l’image).
Besoin de voiture pour beaucoup de déplacements.

On quitte les rues bétonnées pour prendre un grand bol d’air avec la Route de l’Ourika — le quartier qui te murmure : “et si tu vivais entre les montagnes et la ville, sans choisir ?” Ici, on sort un peu des codes classiques de Marrakech pour entrer dans le royaume de la vue dégagée, de la nature et du potentiel encore vierge.

Quartier : Route de l’Ourika

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

La Route de l’Ourika s’étend sur plusieurs kilomètres au sud-est de Marrakech, en direction des montagnes du Haut Atlas. On y accède par la grande voie rapide qui part du quartier industriel d’Al Massar. Plus tu avances, plus le paysage s’ouvre, et plus la ville se transforme en campagne chic.

Pourquoi y habiter ?
Parce que c’est l’un des rares endroits à Marrakech où tu peux avoir du terrain, de l’air pur, une vue sur les montagnes, et le tout… sans renoncer à la ville. Idéal pour ceux qui veulent fuir le bruit mais rester connectés, pour les familles, les retraités et les amoureux d’espace.

Inconvénients majeurs :
Loin du centre, peu de transports publics, commerces encore rares sauf en bord de route. Il faut accepter d’être autonome, sinon tu risques de devenir copain avec le livreur de gaz.

💰 Investissement et types de biens

La Route de l’Ourika est un territoire d’opportunités : beaucoup de terrains disponibles, des résidences fermées qui se développent, et une demande croissante pour des maisons secondaires ou principales à l’abri de l’agitation urbaine. Très bon potentiel à moyen terme, surtout si tu vises les familles ou les touristes nature-luxe.

Types de biens : villas individuelles, maisons en construction, résidences en périphérie, quelques lots pour promoteurs.

Cible touristique :
Les voyageurs qui cherchent le calme, la nature, et une expérience plus slow & authentique, parfois même des séjours bien-être ou yoga avec vue sur l’Atlas. Excellent pour maisons d’hôtes, écolodges ou gîtes familiaux.

🕰️ Histoire et anecdotes

La Route de l’Ourika a toujours été le chemin des week-ends marrakchis : les familles y montent depuis des générations pour profiter des rivières, des tajines au feu de bois, et des tables posées dans l’eau. Mais depuis les années 2010, le quartier s’est structuré et de nombreux projets résidentiels y ont vu le jour.

Anecdote :
Il y a un restaurant en bord de route qui sert encore du pain cuit dans un four à bois traditionnel, avec une vue sur les montagnes. C’est aussi là que le roi Mohammed VI s’est arrêté discrètement une fois pour déjeuner incognito — bon, incognito avec douze motards autour, mais l’intention y était.

Anecdote :
Certains terrains vendus “vue Atlas imprenable”… étaient en fait orientés à l’opposé. Résultat : des villas avec vue… sur la route. Moralité : toujours vérifier l’orientation avant d’acheter (et ne pas se fier uniquement au mot “Ourika”).

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Vue imprenable sur l’Atlas.
Calme, air pur, espaces verts.
Parfait pour les projets familiaux, d’hospitalité ou de retraite.

Les moins :

Nécessite une voiture.
Zone encore en développement.
Peut sembler “isolé” sans bonne organisation.

On continue avec la Route de Fès, le genre de quartier qui ne fait pas de bruit mais trace son chemin, tranquillement, entre vergers, villas en construction et projets touristiques naissants. Si tu aimes les zones en plein devenir, avec des horizons dégagés et un pied dans la ville, l’autre dans la nature, tu vas aimer.

Quartier : Route de Fès / Bab Atlas

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

La Route de Fès débute à la sortie est de Marrakech, après le quartier industriel de Sidi Ghanem, et file droit vers (tu l’as deviné) la ville de Fès. Cette route abrite plusieurs micro-quartiers : Bab Atlas, Oulad Hassoune, et de nombreuses zones encore rurales ou en cours de lotissement. L’accessibilité est bonne grâce à la route nationale, et les grands projets d’infrastructure prévus devraient améliorer encore les connexions dans les années à venir.

Pourquoi y habiter ?
Pour la vue, le calme, l’espace, et une sensation d’évasion… à 15 minutes du centre. C’est le quartier idéal pour les villas, les retraites paisibles ou les projets de gîte, loin de l’agitation. On y respire, on y voit l’Atlas se dessiner à l’horizon, et le silence y a encore une place.

Inconvénients majeurs :
Le quartier manque cruellement de commodités immédiates (écoles, commerces, services de santé). C’est un quartier d’avenir, pas de confort immédiat. La voiture est non seulement utile, elle est vitale.

💰 Investissement et types de biens

C’est le royaume du foncier et de la villa individuelle. Des hectares entiers sont encore disponibles à des prix très compétitifs, avec parfois même des lots agricoles reconvertis en résidentiel haut de gamme. Très prisé pour des projets de maisons d’hôtes, d’écolodges ou de résidences secondaires. Et les prix, comparés à l’Agdal ou la Palmeraie, sont encore bien plus doux.

Types de biens : villas contemporaines, terrains nus, projets en cours, quelques résidences semi-fermées.

Cible touristique :
Tourisme éco-chic, slow life, bien-être, retraite spirituelle, etc. La clientèle visée : étrangers, retraités marocains ou européens, et les jeunes urbains en quête de tranquillité pour des séjours courts.

🕰️ Histoire et anecdotes

Longtemps considérée comme un territoire de fermes et d’agriculture, la Route de Fès a vu son destin basculer à la fin des années 2000 avec la montée de projets touristiques “nature & luxe”. Bab Atlas, autrefois simple porte vers le désert, est aujourd’hui un nom qui fait briller les yeux des promoteurs.

Anecdote :
Un ancien éleveur local, après avoir vendu ses terres à un promoteur, s’est offert une villa avec piscine dans le quartier… juste en face de son ancien champ. Il dit aujourd’hui : “Je fais pousser de l’ombre et du calme, c’est mieux que des carottes.”

Anecdote :
Un projet de golf de luxe a été lancé en grande pompe en 2014… avec maquettes, discours, cocktails — mais les travaux n’ont jamais dépassé la barrière d’entrée. Depuis, les locaux l’appellent “Le mirage de Fès”.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Terrains abordables et vastes.
Gros potentiel de développement.
Parfait pour les projets touristiques ou villas contemporaines.

Les moins :

Zone encore peu équipée.
Nécessite planification et autonomie.
Rendement locatif plus lent à démarrer.

On zoome sur Bab Atlas, le petit joyau discret niché entre la Route de Fès et les premières ondulations du Haut Atlas. Longtemps méconnu, aujourd’hui chuchoté par les promoteurs comme “le futur spot des villas d’exception”, Bab Atlas est un quartier à part, où la nature, le luxe et le silence cohabitent… avec style.

Quartier : Bab Atlas

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Bab Atlas se situe à environ 12 à 20 minutes du centre de Marrakech, en direction de la Route de Fès, après la Palmeraie. Il est accessible par une route secondaire bordée d’oliviers et de palmiers, ce qui te donne tout de suite le ton : ambiance calme, presque champêtre, mais à deux pas des palaces. Le dynamisme, ici, n’est pas dans le trafic, mais dans la croissance discrète de projets de luxe.

Pourquoi y habiter ?
Parce que tu veux le calme absolu, une vue sur les montagnes, de l’espace, de la verdure et un cadre exclusif, sans t’éloigner du cœur de la ville. Tu cherches à construire ou à t’installer dans un petit coin de paradis ? Bab Atlas te tend les bras, avec son ambiance presque méditative.

Inconvénients majeurs :
Pas de commerces à pied, pas de transports en commun, rien que toi, la nature et… ta voiture. C’est un quartier qui demande autonomie, organisation, et un goût prononcé pour la solitude choisie.

💰 Investissement et types de biens

Ici, c’est villa, villa, et encore villa. Que du beau, du contemporain, du traditionnel revisité, souvent sur de grandes parcelles. Idéal pour les maisons secondaires, maisons d’hôtes, ou même des retraites spirituelles / wellness. Le foncier est recherché, et le marché reste assez fermé et haut de gamme.

Types de biens : villas de luxe, domaines privés, projets touristiques haut standing, hôtels de charme.

Cible touristique :
Tourisme de luxe, bien-être, évasion chic. Les clients sont souvent étrangers (Français, Belges, Anglais) et cherchent un cocon calme, raffiné, avec du service discret et du design pointu.

🕰️ Histoire et anecdotes

Bab Atlas doit son nom à son rôle de porte d’entrée imaginaire vers l’Atlas — c’était à l’origine un repère géographique, une sorte de “bout du monde vert” pour les anciens de Marrakech. Ce n’est que dans les années 2000 que des projets immobiliers y ont vu le jour, souvent portés par des architectes avant-gardistes.

Anecdote :
Une des premières villas construites à Bab Atlas a été inspirée des lignes du désert marocain et du minimalisme japonais. Aujourd’hui, elle est louée pour des retraites de yoga… à 800 € la nuit. Les tapis sont plus chers que certains loyers en ville.

Anecdote :
En 2018, une villa de Bab Atlas a servi de décor pour un film français où l’intrigue se déroulait… en Inde. Ils ont juste changé la porte d’entrée, mis un éléphant en carton dans le jardin, et hop. Comme quoi, le charme du lieu transcende les continents.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les plus :

Zone très exclusive, calme absolu.
Idéal pour projets haut de gamme ou hôteliers confidentiels.
Vue exceptionnelle, environnement préservé.

Les moins :

Aucun service à pied, voiture indispensable.
Marché étroit, demande ciblée.
Nécessite un investissement initial élevé.

Cap maintenant sur Sidi Abbad, Hay Mabrouka et Hay Riad — trois quartiers souvent confondus, mais qui ont chacun leur personnalité. Ce sont un peu les bons copains du résidentiel urbain, sans chichi mais avec ce qu’il faut de confort, de stabilité et de potentiel pour séduire les familles… et les investisseurs avisés.

Quartier : Sidi Abbad

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé au nord de Guéliz, à proximité immédiate de Semlalia et de la route de Safi, Sidi Abbad est central sans être bruyant, pratique sans être tape-à-l’œil. Très accessible en voiture et bien desservi par les transports, le quartier bénéficie d’une urbanisation équilibrée : ni trop dense, ni trop étalée.

Pourquoi y habiter ?
Parce que tout y est à portée de main : écoles, commerces, mosquées, cafés de quartier, et même des petits jardins pour souffler un peu. L’ambiance est familiale, posée, et sécurisée. Parfait pour les primo-accédants et les familles cherchant un cadre de vie simple mais fonctionnel.

Inconvénients majeurs :
Le quartier manque parfois de charme architectural, et les immeubles anciens ne sont pas toujours bien entretenus. Circulation un peu dense aux heures de pointe.

💰 Investissement et types de biens

Sidi Abbad est une valeur refuge pour l’achat résidentiel : prix raisonnables, bonne demande locative, surtout pour des logements de 3 à 4 pièces. Très adapté pour la location longue durée, surtout pour des familles ou des jeunes actifs.

Types de biens : appartements classiques dans immeubles R+3 à R+5, quelques programmes récents. Pas de biens haut de gamme, mais des produits solides.

Cible touristique :
Aucune. C’est 100 % résidentiel, donc oublie Airbnb ici.

🕰️ Histoire et anecdotes

Le quartier a émergé dans les années 80 en tant que zone de transition entre les anciens quartiers et la ville moderne. Il tient son nom d’un ancien sanctuaire religieux aujourd’hui disparu, dont le jardin attenant était un lieu de rassemblement des enfants du coin.

Anecdote :
Un ancien gardien d’école du quartier s’était fait surnommer “le maire de Sidi Abbad”, car il saluait personnellement chaque élève par son prénom… pendant 18 ans. À sa retraite, les voisins ont organisé un méchoui collectif. Record non homologué du plus gros couscous partagé dans une cour d’immeuble.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7/10

Solide. Stable. Sans paillettes mais sans piège.
Parfait pour celui qui veut placer intelligemment, vivre tranquillement, et dormir sereinement.

✅ Les plus :

Central, pratique, bien connecté
Prix raisonnables et bonne rentabilité long terme
Ambiance familiale et calme
Parfait pour résidence principale ou investissement sécurisé

❌ Les moins :

Zéro charme architectural
Pas de tourisme = pas d’Airbnb
Peut être bouché aux heures de pointe
Peu d’évolutivité sur le standing

Quartier : Hay Mabrouka

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Entre Hay Riad et Daoudiate, Hay Mabrouka est un quartier vivant mais calme, avec une bonne mixité sociale. Proche du centre sans y être collé, bien desservi, c’est un quartier à taille humaine, où tout est accessible à pied (ou presque).

Pourquoi y habiter ?
Parce que l’ambiance est familiale, les rues sont propres, et les logements bien conçus. Beaucoup de familles y posent leurs valises pour longtemps, et les enfants s’y font des copains de palier en 24h chrono.

Inconvénients majeurs :
Le quartier est dense. Il peut manquer un peu de charme ou d’espaces verts, mais ça se compense avec une très bonne qualité de vie quotidienne.

💰 Investissement et types de biens

Idéal pour la location longue durée ou un achat en résidence principale. Les biens sont bien agencés, souvent bien entretenus, et se revendent facilement.

Types de biens : appartements de taille moyenne à grande, dans immeubles de 3 à 5 étages, souvent avec garage sous-terrain.

Cible touristique :
Aucune. C’est le royaume de la résidence principale.

🕰️ Histoire et anecdotes

Hay Mabrouka signifie littéralement “quartier béni”, et la rumeur veut que les premiers habitants aient tous… réussi leur concours de fonctionnaire la même année. Depuis, on dit que c’est un quartier “qui porte chance”.

Anecdote :
Le café “Chez Tonton” du coin est connu pour sa table de dames en marbre incrusté de paillettes, récupérée d’un ancien salon de coiffure. Les anciens y jouent depuis 1998, chaque après-midi, sans jamais changer de siège.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7,5/10

✅ Les plus :

Très bon cadre pour familles et actifs
Proximité du centre sans les inconvénients
Logements bien conçus et bien entretenus
Forte stabilité locative, bon potentiel revente

❌ Les moins :

Densité importante
Peu de charme ou de verdure
Pas de dimension touristique ni patrimoniale

Quartier : Hay Riad

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

À ne pas confondre avec son homonyme de Rabat, Hay Riad Marrakech est un quartier résidentiel tranquille, légèrement excentré au nord-ouest. Il séduit ceux qui veulent s’éloigner légèrement du centre sans partir dans la campagne. Accès correct, peu de bruit, cadre de vie paisible.

Pourquoi y habiter ?
Pour sa tranquillité, sa population stable, ses petites villas mitoyennes et ses immeubles bien alignés, souvent habités par les mêmes familles depuis 15 ans. C’est un quartier qui ne fait pas de vagues, et c’est exactement ce que certains recherchent.

Inconvénients majeurs :
Peu de commerces animés, ambiance parfois un peu trop calme pour les jeunes. Besoin d’une voiture pour sortir du quartier.

💰 Investissement et types de biens

Parfait pour un achat patrimonial, une résidence principale, ou un petit immeuble de rapport. La clientèle est fidèle et locale. Bon équilibre prix/confort.

Types de biens : villas mitoyennes, appartements familiaux dans résidences calmes, quelques petites copropriétés privées.

Cible touristique :
Aucune. Zéro tourisme. Et c’est très bien comme ça.

🕰️ Histoire et anecdotes

Quartier développé à la fin des années 90, conçu pour accueillir une classe moyenne stable, Hay Riad a toujours été un symbole de modération et d’ordre.

Anecdote :
Une fois, un groupe de voisins a organisé un barbecue collectif sur le parking souterrain de l’immeuble, pensant que la ventilation suffirait. Spoiler : non. Depuis, l’odeur de merguez plane encore certains matins.

⚖️ Bilan – Les + et les –

Les plus :

Quartier paisible, résidentiel et sécurisé
Population stable, ambiance familiale
Bon rapport qualité/prix pour de l’achat longue durée
Idéal pour petits immeubles de rapport ou résidence principale

Les moins :

Très peu de dynamisme commercial
Nécessité d’une voiture
Quartier “mature”, donc peu d’évolution ou de renouveau

🏅 Note finale pour l’investissement : 7,5/10

Hay Riad, c’est la sagesse tranquille du résidentiel.
Pas d’effet waouh, pas de surprise… et c’est parfois exactement ce qu’on recherche.

On enchaîne avec la Route de Tahanaout, un secteur qui monte en silence, un peu comme un artisan qui sculpte sans bruit… mais avec vision. Ici, on est sur du semi-rural stylé, un subtil mélange de nature brute, de constructions ambitieuses et de potentiel qui mijote à feu doux.

Quartier : Route de Tahanaout

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Située au sud-ouest de Marrakech, la Route de Tahanaout démarre à partir du rond-point de l’Agdal, et serpente vers les montagnes de l’Atlas. L’accessibilité est excellente en voiture, via une route élargie récemment, et les paysages changent vite : on passe du béton urbain aux champs d’oliviers et collines ondulantes en quelques minutes. Niveau dynamisme, c’est calme côté ambiance… mais très animé côté pelleteuses et projets.

Pourquoi y habiter ?
Parce que c’est le combo parfait pour qui veut le calme et la vue, sans trop s’éloigner. Tu peux vivre dans une villa spacieuse, entouré de verdure, tout en rejoignant le centre-ville en 15 minutes. Le quartier attire ceux qui fuient la densité de la ville, sans pour autant basculer dans la campagne reculée.

Inconvénients majeurs :
Peu de commerces ou services de proximité : c’est voiture ou rien. Et certains projets sont encore inachevés ou dispersés, ce qui crée des zones fantômes temporaires. Il faut avoir un peu de patience et de vision.

💰 Investissement et types de biens

C’est la terre des villas et des projets semi-hôteliers. Les terrains sont vastes, les règles de construction sont plus souples qu’en ville, et les opportunités sont nombreuses, surtout pour ceux qui veulent créer un projet de maison d’hôtes, gîte ou résidence secondaire.

Types de biens : villas en bande ou isolées, grands terrains à bâtir, quelques résidences fermées en développement, et de plus en plus de concepts éco-responsables.

Cible touristique :
Tourisme nature, bien-être, familial, ou haut de gamme discret. Le secteur séduit les visiteurs qui veulent la proximité de Marrakech… mais le chant des oiseaux au réveil.

🕰️ Histoire et anecdotes

La Route de Tahanaout a toujours été le lien naturel entre Marrakech et les villages de montagne, utilisés par les commerçants, les agriculteurs… et les poètes en quête d’inspiration (véridique !). Dans les années 2000, les premiers projets de luxe y ont émergé, portés par des architectes franco-marocains. Depuis, le quartier trace sa route.

Anecdote :
Une villa écolo célèbre du coin a été construite avec des briques en terre crue et de la paille d’orge. Sa propriétaire assure qu’elle n’a jamais eu besoin de climatisation. Résultat : tous les voisins veulent maintenant “faire du bio… mais en marbre”.

Anecdote :
Le village voisin d’El Hanchane, à deux pas de là, a vu le tournage d’un court-métrage coréen primé à Tokyo, dans une maison de berger reconvertie en salle de projection… avec un drap blanc et un vidéoprojecteur sur batterie. L’Atlas inspire tout le monde, même à l’autre bout du monde.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les plus :

Vues sublimes sur l’Atlas.
Calme et qualité de vie.
Très bon potentiel pour l’immobilier nature, luxe ou éco-tourisme.

Les moins :

Voiture indispensable.
Quartier en construction par touches, pas encore homogène.
Nécessite de bien choisir l’emplacement (tout n’est pas “vendable”).

On attache la ceinture et on boucle la boucle avec les derniers quartiers périphériques ou moins connus de Marrakech — ceux qu’on oublie parfois dans les brochures, mais qui ont chacun leur petite carte à jouer. Ils ne sont peut-être pas aussi glamour que l’Hivernage ou Bab Atlas, mais ils sont souvent malins, accessibles, ou sur le point de se révéler.

Quartier : Al Massar / Zone industrielle

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Situé à l’est de Marrakech, Al Massar longe la route de Fès, juste avant d’arriver vers Sidi Youssef Ben Ali. C’est un quartier hybride, entre zone industrielle, résidences sociales et projets logistiques. Très bien desservi par les grands axes et les lignes de transport.

Pourquoi y habiter ?
Honnêtement ? Pour le prix et la proximité des zones d’activité. C’est un quartier purement fonctionnel, sans charme mais avec du sens pour les travailleurs, étudiants ou familles modestes.

Inconvénients majeurs :
Manque total d’esthétique, de verdure et de lieux de vie. Ambiance très bétonnée, pas adaptée aux âmes bohèmes.

💰 Investissement :

Bon pour investissement locatif à petit budget, ou pour du rendement pur. Les prix au m² sont parmi les plus bas de la ville.

Note : 6/10

Quartier : Oulad Hassoune / Douar Lahna (rural périurbain)

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

Zones rurales autour de la Route de Fès ou de l’Ourika. Peu d’infrastructure, cadre très naturel. Pas de dynamisme urbain, mais beaucoup de potentiel foncier, à très long terme.

Pourquoi y habiter ?
Si tu veux vivre en pleine nature, cultiver ton jardin, faire du yoga sous un arganier et entendre les ânes plutôt que les klaxons, tu es au bon endroit.

Inconvénients majeurs :
Très éloigné de tout. Nécessite une logistique bien rodée et une bonne dose de rusticité assumée.

💰 Investissement :

Idéal pour projet agricole, écolodge ou résidence autonome. Excellent prix par m², mais à valorisation lente.

Note : 6,5/10

Quartier : Sidi Ghanem

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

À l’ouest de la ville, c’est le quartier industriel et créatif de Marrakech. Entrepôts, usines… mais aussi showrooms design, ateliers d’artisans, galeries, cafés arty. L’ambiance change d’heure en heure.

Pourquoi y habiter ?
Pas vraiment fait pour vivre… mais parfait pour investir dans du commercial ou artisanal. Pour ceux qui veulent ouvrir un atelier, showroom, studio photo ou galerie, c’est LE bon plan.

Inconvénients majeurs :
Pas de logements résidentiels attractifs. Quartier désert la nuit.

💰 Investissement :

Stratégique pour locaux commerciaux ou immobiliers de production artistique / design.

Note : 7,5/10 (pro uniquement)