Où investir en Villas à Marrakech - kechmarra-art-immo.com

🏡 Tableau récapitulatif – Routes et quartiers pour investir dans des villas à Marrakech

Quartier / Route	Accessibilité /10	Qualité de vie /10	Potentiel locatif /10	Prix moyen villa (estimé)	Type de villa / profil cible	Note finale /10
Palmeraie	7.5	9.5	7.5	4M – 20M MAD	Villas de luxe, maison d’hôtes haut de gamme	8.5
Bab Atlas	6.5	9	7.5	5M – 18M MAD	Luxe caché, clientèle méditative et artistique	9
Route de l’Ourika	7.5	8.5	8	3M – 12M MAD	Villas de charme, éco-tourisme	8.5
Route de Fès	7.5	8	8	3M – 10M MAD	Villas élégantes, résidentiel tranquille	8.5
Route de Tahanaout	8	8	8	3M – 11M MAD	Villas avec vue, proximité montagne/nature	8
Route de Casablanca	8.5	7	7	2.5M – 7M MAD	Villas en mutation urbaine	7
Agdal Villas	9	9.5	8	4.5M – 15M MAD	Villas modernes, sécurisées, très bien placées	9
Amelkis	8.5	9	8	4M – 18M MAD	Villas sur golf, très haut standing	9
Golf Royal	7.5	9	8.5	6M – 20M MAD	Adresse mythique, patrimoine sécurisé	9
Al Maaden	8	8.5	8	4M – 14M MAD	Villas modernes, ambiance golf & art	8.5
Targa Villas	7.5	8	7	2.5M – 6M MAD	Villas familiales, résidentielles	8
Sidi Abdellah Ghiat	6	8.5	7.5	3M – 9M MAD	Villas champêtres, luxe nature	8.5
Ouirgane / Asni	5.5	9	6.5	2.5M – 8M MAD	Altitude, écotourisme, retraites nature	8

Premier sur la liste : La Palmeraie – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et dynamisme

La Palmeraie est située au nord de Marrakech, à environ 15 minutes du centre, en direction de la Route de Casablanca. Quartier emblématique, il offre une accessibilité fluide, à condition de ne pas venir pendant le rush du golf ou d’un mariage à l’hôtel.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu cherches un cadre verdoyant, prestigieux, apaisant, et que tu veux voir plus de palmiers que de klaxons. Tu veux une villa à l’abri des regards, un jardin, une piscine, et une vie douce à la marocaine, avec juste ce qu’il faut de luxe discret. Bref, tu vis bien, sans forcément le montrer.

Inconvénients :

Dépendance totale à la voiture.
Zones très disparates : certaines résidences sont luxueuses, d’autres… vieillottes.
Manque de commerces de proximité dans certaines parties.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas en lotissements fermés ou indépendantes sur de grandes parcelles (de 500 à 10 000 m²).
Prix entre 2,5 M et 15 M MAD, selon l’emplacement, l’ancienneté et les prestations.

Excellent choix pour résidence secondaire, maison d’hôtes chic, ou retraite paisible.

Cible touristique :

Couples aisés, familles en quête d’espace et de calme, clients étrangers exigeants.

🕰️ Histoire & anecdotes

La Palmeraie a été développée dans les années 80 comme quartier de villégiature luxueux, dans la continuité de la politique touristique royale. On y trouvait autrefois des artistes, des aristos, des excentriques… et pas mal de villas construites sans permis (mais chut).

Anecdote :
Un prince du Golfe aurait fait construire une villa de 5 000 m² pour n’y passer que deux jours par an. Il aurait laissé les clés… au gardien d’un golf.

Anecdote :
Certains palmiers plantés dans les années 90 ont été importés d’Espagne… en première classe (littéralement sur des palettes dans des avions cargos privés). Marrakech, ville d’histoires vraies plus folles que la fiction.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les +

Cadre unique à Marrakech.
Villas haut de gamme, beaux volumes, verdure exceptionnelle.
Très bon potentiel locatif saisonnier haut standing.

Les –

Zones inégales (certains secteurs sont dépassés).
Nécessite une voiture pour tout.
Peu de plus-value rapide (sauf biens très bien placés ou rénovés).

Ah, Bab Atlas… Là, on entre dans la catégorie des quartiers qui ne crient pas leur luxe, mais qui le vivent profondément. C’est le quartier des villas discrètement somptueuses, des jardins zen, des piscines à débordement qu’on ne voit jamais de la route, et des propriétaires qui te disent “non non, c’est juste une maison de campagne”… avec huit suites et un hammam en tadelakt.

Quartier : Bab Atlas – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Situé sur la Route de Fès, au nord-est de la Palmeraie, Bab Atlas est à 20–25 minutes du centre. Accessible depuis la route de Fès ou depuis les pistes intérieures bordées de palmiers et d’oliviers, on y arrive un peu comme on pénètre dans un autre monde : calme, confidentiel, et ultra exclusif.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux vivre loin du bruit, proche de rien, mais en paix totale. Parce que tu veux un grand terrain, un coucher de soleil sur l’Atlas, et le chant des oiseaux au lieu de la cloche du tramway (qui n’existe pas encore à Marrakech). Tu veux de la matière noble, de l’intimité, et un esprit “nature luxe”.

Inconvénients :

Commerces ? Pas là.
Transports ? Non plus.
Internet ? Il faut bien vérifier.
Il faut tout organiser, tout prévoir, mais une fois sur place, tu n’as plus envie de partir.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas contemporaines ou d’inspiration berbère chic.
Terrains de 2 000 à 10 000 m², parfois plus.
Prix de 3 à 20 millions MAD, selon finitions, vue, services.

Idéal pour :

résidence secondaire,

projet de maison d’hôtes éco-chic,

ou retraite de luxe.

Astuce : Beaucoup de propriétés sont gérées à distance et louées via conciergerie premium sur Airbnb ou Booking. Ça tourne bien, mais il faut soigner l’expérience client.

Cible touristique :

Clientèle étrangère haut de gamme,
Amateurs de retraites bien-être,
Familles aisées cherchant isolement + service,
Créateurs de contenu, photographes, influenceurs (si c’est bien décoré).

🕰️ Histoire & anecdotes

Bab Atlas n’était au départ qu’une porte vers la palmeraie sauvage, un “no man’s land” de nature brute. Dans les années 2000, les promoteurs de villas d’architecte s’en sont emparés pour créer un paradis caché, loin du tumulte de Marrakech.

Anecdote :
Un couple franco-marocain a créé un refuge pour artistes dans une villa invisible de la route. Des photographes de mode, des écrivains et même un ancien ministre français y ont séjourné… sans jamais croiser un voisin.

Anecdote :
Le GPS refuse parfois d’y entrer : plusieurs adresses de Bab Atlas sont encore “non cartographiées”. Résultat : la livraison de pizza est une aventure, sauf si tu possèdes ton propre drone ou un motard dompté.

🏅 Note générale pour l’investissement : 9/10

Les +

Intimité absolue.
Villas sublimes, parcelles immenses, luxe sans show-off.
Location saisonnière haut de gamme performante.
Très bon potentiel long terme pour une niche de qualité.

Les –

Nécessite véhicule, logistique et service.
Pas de revente facile sans bonne mise en valeur.
Pas de “vie de quartier” : tu es seul avec les oliviers et les cigales.

Ah, la Route de l’Ourika… là on est dans une ambiance “luxe en liberté”, version Atlas et azurs infinis. C’est le terrain de jeu des villas stylées avec piscine miroir, entre le bruissement des oliviers et la lumière dorée du sud. On pourrait presque y entendre Sade chanter Smooth Operator en fond si ce n’était pour les coqs du douar d’à côté. Bref, on y va :

Quartier : Route de l’Ourika – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

La Route de l’Ourika part au sud-est de Marrakech, juste après l’Agdal, et file vers les montagnes du Haut Atlas, en longeant des villages traditionnels, des champs et des vergers. Tu es à 20–30 minutes de la médina, selon ton km, mais tu gagnes en air pur, en lumière et en calme.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux la vue, l’espace, l’élégance naturelle, et le tout avec une touche éco-chic. Tu vis comme en retraite sans t’isoler totalement. C’est un cadre idéal pour une villa contemporaine, une maison d’architecte ou une kasbah revisitée, avec citronniers, pergola, et ciel étoilé.

Inconvénients :

Voiture indispensable.
Électricité, eau, internet : parfois capricieux (tout dépend du lotissement).
Développement encore disparate : tu peux avoir une villa design à 10 M MAD… collée à un champ de pastèques.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas neuves ou récentes, souvent conçues pour le marché international.
Beaucoup de terrain encore constructible, avec prix attractifs (pour l’instant).
Prix des villas : entre 2 M et 10 M MAD selon taille, finitions, vue.

Excellente zone pour investir à moyen terme, surtout si tu anticipes bien l’évolution urbaine (certaines zones seront bientôt viabilisées à fond).

Modèle gagnant :
→ construire ou rénover une villa avec style, la louer 8 mois/an en Airbnb ou Booking, et l’habiter hors saison.

Cible touristique :

Tourisme de retraite bien-être, éco-luxe, digital detox.
Familles cherchant des vacances nature avec services.
Yoga lovers, architectes en panne d’inspiration, artistes en résidence.

🕰️ Histoire & anecdotes

La Route de l’Ourika est l’ancienne route d’évasion du week-end pour les Marrakchis. On y allait pour tremper les pieds dans la rivière, manger des tajines sous les peupliers, et fuir la chaleur de la médina. Ce n’est que depuis les années 2010 que la folie des villas modernes y a explosé.

Anecdote :
Un des premiers projets de villa “de luxe” fut construit par un Hollandais qui, par erreur, s’est branché sur le réseau d’eau d’un douar voisin. Résultat : plus de pression pour les habitants… mais une fontaine à trois jets dans sa cour. Tout est rentré dans l’ordre. Après trois conseils de village.

Anecdote :
Une célèbre influenceuse française a posté une vidéo de son bain extérieur sur la Route de l’Ourika, disant “je suis dans le désert”. L’arrière-plan montrait un champ de luzerne et une chèvre. On appelle ça le luxe réinterprété.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les +

Vue exceptionnelle sur l’Atlas.
Prix encore raisonnables par rapport au potentiel.
Parfait pour projets Airbnb nature-chic, maisons d’hôtes ou résidence secondaire stylée.
Possibilité de construire du neuf à son goût.

Les –

Développement urbain encore irrégulier.
Nécessite une vraie gestion logistique (gardiennage, conciergerie, etc.).
Moins de revente rapide que dans les zones centrales.

Ah, Agdal Villas… là on passe en mode luxe urbain contrôlé. C’est un peu comme vivre dans un cocon 5 étoiles, à deux pas de tout, sans devoir choisir entre un jacuzzi et un supermarché. Si tu veux du confort, du standing, du calme et de la centralité, c’est le combo parfait.

Quartier : Agdal – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Situé au sud de Guéliz, entre l’Hivernage et la route de l’Ourika, Agdal est un quartier central, mais incroyablement paisible. Il longe l’avenue Mohammed VI (l’avenue “chic” de Marrakech), à deux pas du centre commercial Al Mazar, du cinéma, des hôtels de luxe et des écoles privées. L’accessibilité est excellente, et on y vit dans une sorte de bulle verte et calme.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux tout avoir sans rien sacrifier : sécurité, services, écoles, calme, et standing. Tu veux une villa avec jardin, piscine et domotique, mais pouvoir sortir boire un verre en ville en 5 minutes sans passer par un col de montagne.

Inconvénients :

Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville.
Peu d’authenticité architecturale : le charme est plus moderne que marocain.
Le quartier peut sembler “aseptisé” pour ceux qui aiment l’ambiance populaire.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas en lotissement haut de gamme, souvent avec sécurité 24h/24.
Villas individuelles en retrait avec jardins spacieux.
Terrains rares, biens très demandés.

Prix moyen :

Entre 4 M et 12 M MAD, selon surface et emplacement.
Quelques produits de prestige à 15+ M MAD dans des lotissements fermés avec services.

Excellent pour résidence principale ou secondaire + location saisonnière haut de gamme, notamment via Airbnb Luxe ou Booking.

Cible touristique :

Familles en vacances avec enfants,
Voyageurs premium,
Retraités étrangers,
Locataires longue durée haut standing.

🕰️ Histoire & anecdotes

Le nom “Agdal” vient de l’arabe classique “jardin clos” — c’était à l’origine une zone réservée aux cultures royales. Ce n’est que dans les années 90 que le quartier a pris son envol comme zone résidentielle de standing, porté par les projets hôteliers et les infrastructures modernes.

Anecdote :
Un terrain vide en plein Agdal a longtemps abrité… un terrain de foot non officiel pour les jeunes du coin, entre deux chantiers de villas. Il a été surnommé “San Siro El Agdal” avant de devenir… un spa de luxe avec piscine chauffée.

Anecdote :
Une villa du quartier a été rachetée par une famille d’expatriés marocains, qui y ont installé un jardin japonais avec bassin à carpes. Leur gardien l’appelle aujourd’hui affectueusement “le riad zen à sushis”.

🏅 Note générale pour l’investissement : 9/10

Les +

Emplacement exceptionnel.
Confort moderne, sécurité, infrastructures haut niveau.
Forte demande locative haut de gamme.
Revente facile, image de marque du quartier.

Les –

Prix élevés dès le départ.
Peu de biens réellement authentiques.
Moins de potentiel de “prise de valeur rapide” (déjà mature).

Ah, Amelkis… Là tu mets un pied dans la haute couture du résidentiel golfique. C’est le quartier carte postale des amateurs de villas de prestige, de pelouses impeccables, de voisins silencieux… et de greens qui valent autant qu’un salon marocain sur mesure. C’est l’adresse des gens qui veulent que le luxe reste feutré, mais omniprésent.

Quartier : Amelkis (Golf) – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Situé à l’est de la médina, à 15-20 minutes du centre, juste après le Golf Royal et avant Al Maaden, Amelkis se déploie dans un domaine résidentiel privé, sécurisé, verdoyant, au pied de l’Atlas. L’accès est fluide, les routes sont larges, et les voitures roulent lentement (tout le monde y respecte les limitations, c’est dire).

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux une villa d’architecte avec piscine, jardin, climatisation centralisée, cheminée, vue sur le green, et un voisinage qui ne fait jamais trop de bruit. Tu veux respirer l’espace et la classe, sans jamais être loin de la ville.

Inconvénients :

La vie y est… un peu trop calme pour certains (surtout le soir).
Commerces à l’intérieur limités (il faut sortir pour la vraie vie).
Ambiance très résidentielle, peu d’âme de quartier.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas de 300 à 1 000 m² habitables, sur des parcelles généreuses.
Architecture moderne, parfois inspirée des kasbahs ou du style andalou.
Prestations haut de gamme : staff house, patios, bassins, etc.

Prix :

À partir de 5 M MAD, jusqu’à 20+ M MAD pour les biens d’exception.
Revente fluide si l’entretien et le design sont à jour.

Excellent pour résidence secondaire, maison d’hôtes ultra premium, ou location saisonnière très haut standing.

Cible touristique :

Golfeurs fortunés,
Familles premium cherchant calme et sécurité,
Artistes et influenceurs à la recherche de décors élégants,
Clients européens et MRE à fort pouvoir d’achat.

🕰️ Histoire & anecdotes

Amelkis est né dans les années 2000, conçu comme un écrin résidentiel golfique, loin du tumulte de la médina. Il a été pensé pour des étrangers ou Marocains de haut niveau, cherchant la paix et l’excellence sans quitter Marrakech.

Anecdote :
Une villa célèbre du domaine a été entièrement décorée par un designer ayant travaillé pour Christian Dior. Le prix d’une seule lampe ? Environ trois mois de salaire moyen. L’humilité en plus.

Anecdote :
En 2015, un locataire saisonnier a annulé son séjour à cause… d’un trop grand silence. Il avait peur de “s’ennuyer à mourir”. Le propriétaire a ajouté une salle de home cinéma et depuis, plus aucun départ anticipé.

🏅 Note générale pour l’investissement : 9/10

Les +

Quartier exclusif, sécurisé, entretenu.
Vue sublime, prestations exceptionnelles.
Très bon rendement Airbnb Luxe.
Revente facile si le produit est bien tenu.

Les –

Budget élevé.
Ambiance résidentielle pure (peu de vie urbaine).
Nécessite voiture et gestion de conciergerie pro.

Ahhh le Golf Royal… Là on ne rigole plus. Ce n’est pas juste un quartier, c’est une institution, une adresse qui sonne comme un titre de noblesse. C’est le plus ancien golf de Marrakech, fréquenté par les rois, les chefs d’État, les grandes familles et les amateurs de swing discret. Vivre ici, c’est un peu comme dire : « Je suis dans la légende, mais j’y prends mon café sans faire de bruit. »

Quartier : Golf Royal – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Le Golf Royal est situé à l’est de la Médina, à seulement 10 minutes en voiture de Jemaa el-Fna, entre le quartier d’Amelkis et les Jardins de l’Agdal. Niveau accessibilité, on ne peut pas faire mieux : proximité immédiate du centre, routes impeccables, et sécurité renforcée.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux le prestige, le confort et la centralité. Tu veux une villa dans un domaine d’exception, où le calme règne, les allées sont bordées de bougainvilliers, et les voisins parlent bas… ou en plusieurs langues. Tu veux pouvoir rejoindre un bon resto ou faire ton marché sans traverser le désert.

Inconvénients :

L’offre est très limitée (peu de reventes).
L’immobilier est déjà très haut en prix, donc plus difficile de générer une grosse plus-value à court terme.
C’est un quartier très exclusif, parfois un peu figé : pas d’improvisation possible côté rénovation ou style.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas individuelles dans lotissements très haut de gamme.
Terrain souvent généreux, jardin luxuriant, services intégrés.
Très haute sécurité, voirie impeccable, cadre ultra entretenu.

Prix :

À partir de 7–8 M MAD, jusqu’à 25+ M MAD pour des propriétés d’exception avec vue directe sur le green.

Idéal pour résidence principale “grand standing”, résidence secondaire ultra calme, ou location saisonnière très haut de gamme et sur invitation.

Cible touristique :

Golfeurs de très haut niveau,
VIP, diplomates, clientèle européenne fortunée,
Retraités de très haut standing à la recherche de sérénité absolue.

🕰️ Histoire & anecdotes

Le Golf Royal a été inauguré dans les années 1920, sous le protectorat français. Il a accueilli Winston Churchill, des membres de la royauté marocaine et européenne, et continue à être un lieu de rendez-vous discret de la haute sphère.

Anecdote :
La légende dit que le Roi Hassan II y jouait régulièrement incognito, parfois même sans escorte, accompagné d’un seul caddy. On dit qu’il avait un swing plus précis que ses discours diplomatiques.

Anecdote :
Un couple d’expatriés y a refusé une offre d’achat à 30 % au-dessus du prix du marché… parce qu’ils n’aimaient pas le signe astrologique de l’acheteur. Le voisinage tient à la paix cosmique, visiblement.

🏅 Note générale pour l’investissement : 9/10

Les +

Adresse mythique, prestige pur.
Très bonne sécurité et entretien.
Accès rapide à tout Marrakech.
Location haut de gamme (Airbnb Luxe, agences privées).

Les –

Peu de biens à vendre = rareté = négociation difficile.
Budget très élevé.
Revente parfois lente si bien très spécifique.

Al Maaden, c’est un peu le grand frère arty et contemporain d’Amelkis, version “golf design et galerie à ciel ouvert”. Ici, on parle villas cubiques, intérieurs épurés, bassins réfléchissants, et brunchs bio à l’ombre des oliviers. C’est moderne, chic, serein et visuellement irréprochable.

Quartier : Al Maaden Villas

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Al Maaden est situé à l’est de Marrakech, après Amelkis et avant Sidi Abdellah Ghiat. Compte 20 à 25 minutes du centre-ville en voiture, via des routes larges et bien entretenues. L’ensemble est un domaine fermé ultra sécurisé, regroupant un golf 18 trous, un hôtel 5 étoiles, des villas, et… un parc de sculptures monumentales (oui oui).

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux le calme, la verdure, la culture et l’architecture contemporaine, le tout à portée de Marrakech. Tu veux vivre dans une villa qui pourrait passer dans Architectural Digest, avec des finitions parfaites, un service de conciergerie, un club house, et… pas un bruit. Et si tu veux louer : c’est la villa Instagram par excellence.

Inconvénients :

Pas d’ambiance de quartier : c’est un complexe, pas une médina.
Voiture obligatoire.
Un peu trop formaté pour les âmes bohèmes.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas de 250 à 600 m², design moderne, souvent meublées avec goût.
Résidences avec services (gardiennage, entretien, parfois piscine commune).
Terrains bien délimités, peu de mixité (ambiance très homogène).

Prix :

De 4,5 M à 12 M MAD selon surface, vue golf, jardin et déco.

Très bon produit pour :

résidence secondaire stylée,
location saisonnière haut de gamme,
ou résidence principale avec confort total.

Cible touristique :

Golfeurs, retraités premium, créateurs, expatriés arty-chic.
Clients Booking/Airbnb haut standing cherchant “expérience contemporaine à Marrakech”.

🕰️ Histoire & anecdotes

Al Maaden est un projet pensé dans sa globalité, lancé début 2010, avec un cahier des charges ultra précis : fusion entre luxe, golf et art. C’est l’un des rares quartiers à Marrakech où tu peux voir une sculpture contemporaine géante au détour d’une allée résidentielle. C’est beau, propre, et ça sent l’harmonie dans les moindres détails.

Anecdote 1 :
L’une des sculptures du parc est surnommée “la tête du géant” : il s’agit d’un crâne monumental à moitié enterré dans la pelouse. Un invité très influent aurait demandé à ce qu’on le couvre d’un drap pour “éviter les mauvaises vibrations”.

Anecdote 2 :
Plusieurs villas ont été louées en secret à des maisons de haute couture pour des shootings de collection. Une villa aurait même été utilisée comme décor pour… un clip musical américain ultra connu, jamais officiellement révélé.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les +

Design moderne, art, exclusivité.
Infrastructure impeccable, sécurité top niveau.
Très bon rendement locatif haut de gamme.
Confort total, ambiance zen & luxe.

Les –

Prix déjà élevé, faible marge de négociation.
Pas de vie de quartier “authentique”.
Peu d’âme marocaine traditionnelle (sauf si on l’amène soi-même).

Ahhh Targa Villas… On redescend d’un cran dans le prix, mais pas dans le confort. C’est le quartier familial chic, discret et bien structuré, parfait si tu veux de la tranquillité, de l’espace, un jardin, mais sans t’exiler loin des croissants du matin. Targa, c’est un peu le “Neuilly-sur-Kech” de la classe moyenne supérieure, où les villas sont belles, sans se la raconter.

Quartier : Targa – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Targa se situe à l’ouest de Marrakech, à une quinzaine de minutes de Guéliz. On y accède via l’avenue Aswak Salam ou l’avenue Abdelkarim El Khattabi. Le quartier est calme, bien desservi, très résidentiel, avec écoles privées, crèches, supermarchés et petits cafés en terrasse. Tu peux vivre confortablement, élever des enfants ou travailler à domicile dans une belle villa avec jardin.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux une villa habitable toute l’année, sans avoir l’impression de vivre dans une résidence secondaire. Tu veux un quartier structuré, fonctionnel, sécurisé, où la vie est douce et prévisible — dans le bon sens du terme.

Inconvénients :

Quartier plat, sans charme particulier.
Pas de tourisme = pas d’Airbnb “magique”.
La voiture reste nécessaire pour aller en ville (même si tout est à portée de main côté quotidien).

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas mitoyennes ou individuelles, souvent entre 250 et 400 m² habitables.
Jardin, terrasse, parfois piscine privée.
Architecture sobre mais bien pensée. Beaucoup de biens construits entre 2000 et 2015.

Prix moyen :

2,5 à 6 M MAD, selon taille, standing, et emplacement dans le quartier.

Excellent choix pour :

Résidence principale,

Investissement locatif longue durée,

Location meublée pour expatriés ou familles.

Cible touristique :

Très faible. Ce n’est pas un quartier pour Airbnb classique.
Mais intéressant pour de la location saisonnière familiale ou médicale (cliniques privées proches).

🕰️ Histoire & anecdotes

Targa était autrefois une zone agricole, transformée dans les années 90-2000 en quartier pavillonnaire moderne, pour accueillir la nouvelle bourgeoisie marrakchie. C’est le genre de quartier où les voisins connaissent le prénom de ton chien.

Anecdote :
Une villa de Targa a été célèbre pour son mini-train de jardin : le propriétaire, retraité de l’ingénierie ferroviaire, avait installé une voie ferrée miniature qui faisait le tour de la piscine. Une attraction pour tous les enfants du coin.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

Les +

Excellent rapport qualité/prix pour des villas habitables à l’année.
Quartier calme, sécurisé, avec toutes les commodités.
Bon potentiel locatif familial longue durée.

Les –

Peu de cachet architectural.
Pas (encore) de plus-value explosive.
Pas d’intérêt pour un projet touristique pur.

on part maintenant à Sidi Abdellah Ghiat, le repaire des amoureux de nature, d’espace, de calme total, et de villas hors des sentiers battus, souvent plus proches d’un sanctuaire zen que d’une simple résidence. Ici, on ne vit pas à Marrakech, on vit près de Marrakech — et surtout en paix, avec vue sur l’Atlas et les grillons en Dolby Surround.

Quartier : Sidi Abdellah Ghiat – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Situé à environ 25–35 minutes au sud-est de Marrakech, après la route de l’Ourika, Sidi Abdellah Ghiat est un havre de campagne chic, bordé d’oliviers, de villages traditionnels et de villas cachées derrière de longs murs couleur terre battue. C’est une zone semi-rurale, avec de plus en plus de projets résidentiels confidentiels — mais aucune urbanisation agressive.

Pourquoi y vivre ?
Parce que tu veux respirer, créer, méditer, recevoir sans être vu. Tu veux une villa avec une vraie âme, du terrain (du vrai), du silence, et la possibilité de voir l’Atlas changer de couleur au coucher du soleil. Tu veux la paix sans être isolé, et si possible, un projet de vie aligné avec la nature.

Inconvénients :

C’est le bout du monde… version classe : pas de commerce à pied, pas de voisin de palier.
Il faut gérer la logistique toi-même : sécurité, approvisionnement, personnel.
Certains terrains sont encore en zone agricole ou non titrée → vigilance impérative.

💰 Niveau d’investissement et types de biens

Villas de 200 à 600 m², souvent sur des terrains de 2 000 à 10 000 m², voire plus.
Architecture très variée : kasbah moderne, villa contemporaine, style berbère chic, ou constructions inspirées des riads.
Beaucoup de propriétés sont autonomes (eau par puits, électricité solaire en partie, gestion bio des espaces verts).

Prix moyen :

À partir de 2,5 M MAD pour une villa simple sur grand terrain,
Jusqu’à 10+ M MAD pour des résidences de luxe avec prestations artistiques, spa, hammam, etc.

Très bon choix pour :

Maison d’hôtes chic,

Résidence d’artiste,

Villa secondaire avec location saisonnière haut de gamme.

Cible touristique :

Touristes “slow life”, bien-être, méditation, retraite yoga.
Familles en quête de déconnexion.
Créateurs, artistes, expatriés installés sur le long terme.

🕰️ Histoire & anecdotes

Sidi Abdellah Ghiat est un ancien douar agricole devenu, petit à petit, le repaire des rêveurs modernes. Beaucoup d’Européens, d’artistes marocains ou de profils atypiques y ont posé leurs valises (et leur atelier). L’endroit garde une âme rurale, mais accueille des projets contemporains de haute volée.

Anecdote 1 :
Une villa éco-lodge y organise des retraites silencieuses de 7 jours. Le silence est contractuel : même les téléphones sont déposés à l’arrivée. Le seul son autorisé ? Les pas dans le gravier et le bouillonnement du hammam.

Anecdote 2 :
Un propriétaire a récemment échangé sa villa contre… deux œuvres d’art, un voilier, et 1 000 m² de terrain en Algarve. Comme quoi, ici, on ne vend pas seulement en dirhams.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

Les +

Espaces immenses, prix au m² foncier attractif.
Calme total, nature, vue exceptionnelle.
Très bon potentiel Airbnb luxe / maison d’hôtes / résidence créative.
Possibilité de construire du “hors normes”.

Les –

Nécessite gestion sur mesure (sécurité, entretien, conciergerie).
Loin de tout : voiture, staff, organisation obligatoires.
Urbanisme peu structuré : nécessite bon notaire et architecte malin.

Route de l’Ourika – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

La Route de l’Ourika débute au sud-est de Marrakech, à partir de l’Agdal, et file tout droit vers les montagnes du Haut Atlas, longeant des champs, des douars et de plus en plus… de villas et domaines de standing. On y accède par une route principale bien entretenue, large, bordée d’oliviers, de centres de jardinage et de constructions neuves.

Temps d’accès depuis le centre-ville :

Environ 20 à 30 minutes en voiture, selon le kilométrage de ton bien (et l’heure de la journée).
Accès direct à la rocade sud et à la zone Agdal.

Qualité de vie :

Vue spectaculaire sur l’Atlas, air pur, calme absolu.
Aucune pollution sonore, pas de stress urbain.
Ambiance “campagne chic” à portée de ville.

Ce qu’on y trouve :

Villas individuelles sur de très grands terrains,
Petits complexes de villas en lotissements discrets,
Maisons d’hôtes haut de gamme,
Écolodges, résidences zen, retraites yoga.

Pourquoi y vivre ?

Parce que tu veux l’espace, le silence, la lumière, la vue et la sérénité. Tu veux une villa à l’abri des regards, où la nature entre dans le salon. Tu veux faire des tajines au feu de bois en regardant les sommets enneigés. Et surtout, tu veux un terrain de 3 000 m² minimum, sans voisin collé.

Parfait pour les profils :

créatifs, contemplatifs, familles avec enfants, travailleurs à distance, ou retraités paisibles.

❌ Inconvénients majeurs

La voiture est indispensable. Aucune vie de quartier ni transport en commun.
Services de proximité très limités : pas de boulangerie à pied.
Éloignement ressenti à partir du km 15+ (sauf si tu aimes l’isolement).
Certains terrains encore agricoles ou non titrés = vigilance juridique.

💰 Type d’investissement et prix moyens

Type de biens :

Villas modernes ou contemporaines, de 200 à 500 m², souvent avec piscine.
Maisons d’architecte ou projets sur-mesure.
Possibilités de construction neuve sur des terrains bruts (zone à bâtir ou reconversion agricole).
Présence de maisons d’hôtes réussies et très rentables sur le segment haut de gamme.

Prix moyen des villas :

De 2,5 à 10 millions MAD selon terrain, prestations et vue.
Terrains nus : à partir de 400 MAD/m², selon zone.

Stratégie gagnante :
Acheter un terrain bien situé, construire une villa design optimisée pour Airbnb Luxe ou Booking premium, et vivre dedans à mi-temps tout en rentabilisant l’autre moitié.

Cible touristique

Voyageurs en quête de nature, bien-être, slow tourism.
Clientèle européenne middle à haut de gamme.
Familles avec enfants, couples en escapade, digital nomads “green”, amateurs de yoga et retraite silencieuse.
Zéro tourisme de masse.

🕰️ Histoire & anecdotes locales

Origine :
Cette route était historiquement celle des migrants de montagne descendant vendre leurs produits à Marrakech. Elle est restée longtemps purement agricole (blé, olives, henné), avant que des Marrakchis aisés puis des expatriés n’investissent dans le terrain pour le transformer en paradis privé.

Anecdote :
Un couple belge y a construit une villa passive (zéro énergie) avec un sol chauffant alimenté par le soleil et une toiture végétale. En hiver, il fait plus chaud dedans que dans un riad au centre… sans clim.

Anecdote :
Certains promoteurs vendent encore des terrains avec comme argument : “vue imprenable sur le Toubkal”… alors qu’il faut grimper sur un arbre pour l’apercevoir. Morale : n’achète pas la vue promise sans te lever de la voiture.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,5/10

✅ Les +

Accessibilité
Bonne route goudronnée. Accès fluide et simple… à condition d’avoir une voiture.
Cadre de vie
Air pur, calme absolu, vue grandiose. C’est le rêve du slow living en version panorama.
Potentiel locatif haut de gamme
Parfait pour des biens bien décorés, avec service professionnel (conciergerie, piscine chauffée, cuisine haut de gamme).
Ambiance générale
Un cadre zen, inspirant, qui attire les artistes, les auteurs, les amoureux du silence.

⚠️ Les –

Potentiel de plus-value
Élevé si bien localisé (proche axes, vues dégagées, terrain bien orienté). Mais attention aux “mauvais kilomètres”.
Risques juridiques / fonciers
Des titres parfois flous ou incomplets, nécessitent notaire expérimenté et dossiers bien ficelés.

En route pour la Route de Fès, un axe discret, parfois sous-estimé, mais qui cache certaines des plus belles villas de Marrakech. Si tu veux de la tranquillité, de la verdure, de l’espace et une vraie discrétion, c’est un peu le trésor enfoui des connaisseurs. Ici, on ne vend pas du bling, on cultive l’élégance à l’ombre des oliviers centenaires.

Route de Fès – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

La Route de Fès part à l’est de Marrakech, depuis la rocade, et s’étire en direction de la ville impériale du même nom. Sur les premiers kilomètres, on y trouve des zones agricoles, puis de plus en plus de villas cachées, de domaines privés, d’écolodges et de complexes de luxe confidentiels comme Bab Atlas.

Temps d’accès depuis le centre-ville :

15 à 30 minutes en voiture, selon le km.
Routes très praticables, mais attention aux pistes latérales parfois chaotiques.

Qualité de vie :

Un calme absolu dès le km 10.
Nature omniprésente, ciel ouvert, vue sur l’Atlas au sud, sur la plaine au nord.
Ambiance semi-rurale mais raffinée, avec un vrai cachet.

Pourquoi y vivre ?

Parce que tu veux vivre à Marrakech sans y vivre vraiment. Tu veux une maison à 20 minutes de la ville, sans bruit, sans voisins trop proches, sans vis-à-vis. Un espace où tu peux créer, recevoir, t’inspirer — dans une villa conçue comme un refuge élégant.

Tu veux aussi pouvoir construire ou acheter plus grand pour le même prix qu’à l’intérieur de la ville.

❌ Inconvénients majeurs

Pas de commerces à proximité immédiate.
Voiture obligatoire (et GPS pas toujours fiable au-delà du km 12).
Certaines zones mal titrées, ou aux statuts flous (attention au terrain agricole).
Ambiance parfois trop calme pour les citadins habitués au bruit des scooters.

💰 Type d’investissement et prix moyens

Type de biens :

Villas contemporaines, kasbahs de luxe, maisons d’hôtes ultra stylées.
Nombreuses opportunités de construction sur grands terrains (souvent 2 000 m² mini).
Beaucoup de biens hors marché visibles uniquement par réseau local.

Prix moyen :

Villas : de 2,5 M à 15 M MAD, selon prestations et emplacement.
Terrains nus : dès 300–450 MAD/m² dans les zones agricoles reconvertibles.

Excellent terrain pour investir intelligemment :

Construire une villa personnalisée pour résidence principale ou secondaire,

Créer un Airbnb Luxe ou Maison d’hôtes “slow life”,

Louer à des artistes, digital nomads, familles expatriées.

Cible touristique

Tourisme haut de gamme, déconnexion, bien-être, luxe discret.
Parfait pour retraites créatives, stages de yoga, photographes, influenceurs raffinés.
Clientèle européenne aisée, en quête de calme avec style.

🕰️ Histoire & anecdotes locales

Avant les villas, cette route était connue pour ses fermes d’oliviers, plantations de figuiers et maisons de terre crue. Avec le développement de Bab Atlas dans les années 2000, les choses ont changé : les artistes, designers, et ex-Marrakchis fuyant l’agitation s’y sont installés.

Anecdote :
Un écolodge du coin propose à ses hôtes de planter un arbre à chaque séjour. Résultat : le jardin fait aujourd’hui plus d’un hectare… de souvenirs.

Anecdote :
Un propriétaire a fait camoufler son portail d’entrée avec un mur en pisé végétalisé, pour que “les touristes ne sachent jamais si c’est une ruine ou un palais”. L’art de la discrétion.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,3/10

✅ Les +

Accessibilité
Route principale bien praticable, mais accès aux terrains ou lots parfois plus “sportif” : prévois un 4×4 et une bonne suspension.
Cadre de vie
C’est le jackpot : vue panoramique, nature omniprésente, calme total. On entend les oiseaux… et rien d’autre.
Potentiel locatif haut de gamme
Parfait pour Airbnb Luxe, retraites bien-être, studios d’artistes. À condition de proposer un lieu stylé et bien géré.
Ambiance générale
Un terrain d’expression pour les créatifs, ambiance zen, élégante, parfois même bohème chic.

⚠️ Les –

Potentiel de plus-value
Très bon en rénovation ou construction sur terrain nu. Mais attention aux localisations trop isolées ou mal desservies.
Risques juridiques / fonciers
Titres parfois flous, situations cadastrales à éclaircir. Exige un notaire pointu et un vrai relevé topographique.

Ah, la Route de Tahanaout… C’est un peu la route des rêveurs pragmatiques. Tu veux vivre au vert, face aux montagnes, avec l’air pur de l’Atlas mais sans finir au bout du monde ? C’est ici. C’est la route de ceux qui disent : “Je veux une vie paisible, mais je veux aussi pouvoir commander une pizza dans un délai raisonnable.”

Route de Tahanaout – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

La Route de Tahanaout s’étend au sud-ouest de Marrakech, depuis le rond-point d’Aswak Salam, en direction du village de Tahanaout puis vers le massif du Toubkal. C’est une route directe, large et bien entretenue, qui traverse des paysages magnifiques et des hameaux semi-ruraux où la nature s’invite partout.

Temps d’accès depuis Guéliz :

15 à 25 minutes selon ton emplacement (avant ou après le km 15).
Route bien goudronnée, sans embouteillage, même en heure de pointe.

Qualité de vie :

Air pur, paysages magnifiques, calme authentique.
Sensation d’être à la campagne… sans la galère de la campagne.
Ambiance plus vivante et humaine que sur la Route de l’Ourika ou celle de Fès.

Pourquoi y vivre ?

Parce que tu veux du terrain, du silence et de la verdure sans perdre le contact avec la ville. Tu veux entendre les oiseaux le matin, mais pouvoir faire les courses à Marjane sans tracer 30 bornes. Tu veux une villa moderne, ou à construire, dans un cadre naturel, avec une vraie lumière d’Atlas. Et si tu fais de la location ? Tu vises les voyageurs zen, les familles, ou les retraités élégants.

Le bon plan ici, c’est souvent le rapport qualité/prix : de très grandes parcelles, des vues spectaculaires, et moins de spéculation que sur d’autres routes.

❌ Inconvénients majeurs

Pas de commerces à pied ni de transports publics.
Certains quartiers ou hameaux ont des connexions d’eau ou d’électricité à vérifier.
Urbanisation très éparpillée : il faut bien choisir son emplacement (certains coins sont plus “village” que “résidentiel”).
L’Internet peut être capricieux (à vérifier absolument si télétravail).

💰 Type d’investissement et prix moyens

Type de biens :

Villas contemporaines, maisons de style marocain revisité, écolodges, résidences d’artistes.
Beaucoup de terrains agricoles convertibles, donc attention aux règles d’urbanisme.
Villas de 200 à 400 m², sur des parcelles de 2 000 à 10 000 m².

Prix moyen :

Villas : 2,5 à 8 M MAD, selon prestations, terrain, vue.
Terrains : dès 300 MAD/m², parfois bien moins si non titrés ou agricoles.

Idéal pour :

Construction d’une résidence secondaire stylée,

Location saisonnière nature-chic,

Maison d’hôtes indépendante (retour clientèle étrangère fort),

Retraite en couple / famille avec projet de jardin, permaculture ou slow life.

Cible touristique

Européens à la recherche de déconnexion sans isolement.
Familles avec enfants, couples seniors, voyageurs en quête d’expérience nature, sans sacrifier le confort.
Parfait pour Airbnb stylé, à condition d’offrir : déco canon, jardin entretenu, et service pro.

🕰️ Histoire & anecdotes locales

Tahanaout était et reste un village amazigh, connu pour son artisanat, ses montagnes et son calme. Les Marrakchis venaient y chercher la fraîcheur en été, les étrangers y construisent aujourd’hui des maisons de retraite ultra contemporaines ou des villas camouflées dans la végétation.

Anecdote :
Un propriétaire français a créé une villa “invisible” dont le toit est un champ de lavande. Vue du ciel, on ne la distingue pas du terrain. L’architecture 1 – Google Earth 0.

Anecdote :
Un ancien trader suisse a ouvert un refuge pour animaux au km 22. Il vit dans une villa en terre crue… avec 8 chiens, 3 paons, et un lama surnommé Richard.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8/10

✅ Les +

Accessibilité
Route fluide, goudronnée et connectée rapidement au centre-ville. Le mix parfait entre isolement relatif et praticité.
Cadre de vie
Lumière naturelle abondante, air pur, silence bienfaisant. C’est le Marrakech de la respiration et des réveils avec les oiseaux.
Potentiel locatif haut de gamme
Lieu parfait pour un Airbnb nature, une maison d’hôtes douce et raffinée, ou une résidence écoresponsable.
Ambiance générale
Simple, élégante, chaleureuse sans bling. Parfaite pour les familles zen, les artistes, ou les télétravailleurs désenclavés.

⚠️ Les –

Potentiel de plus-value
Ce n’est pas un eldorado spéculatif, mais un placement patrimonial sain et stable. Idéal si tu vises la tranquillité financière.
Risques juridiques / fonciers
Toujours vérifier titres, points d’eau, et autorisations de construire. Pas de place pour l’approximation ici : architecte + notaire obligatoires.

Cap maintenant sur la Route de Casablanca, une route un peu mal comprise mais pleine de potentiel, surtout pour ceux qui savent lire entre les lignes de la ville. Moins bucolique que l’Ourika ou Tahanaout, mais plus urbaine, structurée, et à mi-chemin entre ville, périphérie, et projets d’avenir. Si tu cherches une villa avec du sens stratégique, de l’espace et de la perspective, c’est une route à ne surtout pas négliger.

Route de Casablanca – Fiche villa

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

La Route de Casablanca part au nord-ouest de Marrakech, en direction de la ville blanche. Elle longe des zones industrielles, des quartiers en transition (Daoudiate, Massira), puis s’ouvre peu à peu sur des résidences modernes, des complexes neufs, et quelques projets de villas haut standing dans des secteurs plus éloignés (Tamansourt, Oulad Bouzid…).

Temps d’accès depuis le centre :

10 à 25 minutes selon ton point d’entrée (proche rocade = rapide).

Qualité de vie :

Quartier semi-urbain : ni trop calme, ni trop dense.
Commodités à proximité, axes routiers très fonctionnels.
Moins nature que d’autres routes, mais plus pratique pour vivre à l’année.

Pourquoi y vivre ?

Parce que tu veux une villa avec terrain, dans un cadre accessible, avec des écoles, des commerces, des services à moins de 10 minutes. Tu ne veux pas d’isolement. Tu veux un bien qui peut être loué ou revendu sans explication mystique, et tu veux garder une mobilité vers le centre-ville, l’aéroport ou même Casablanca.

C’est aussi un bon choix pour familles locales ou investisseurs prudents, qui veulent éviter les zones “carte postale” et miser sur l’évolution naturelle du tissu urbain.

❌ Inconvénients majeurs

Moins de charme naturel : peu de végétation, de vue ou de cadre pittoresque.
Certaines zones (dans les 5-10 premiers km) restent bruyantes ou mal organisées.
Offre de villas encore limitée : beaucoup d’appartements, peu de lots de prestige.
Nécessite de bien cibler le secteur exact : les disparités sont énormes.

💰 Type d’investissement et prix moyens

Type de biens :

Villas mitoyennes ou individuelles dans de petits lotissements résidentiels,
Projets récents autour de Tamansourt ou sur des terrains semi-urbains,
Villas à moderniser dans des zones semi-industrielles (bon plan rénovation !).

Prix moyen :

Villas : de 2 à 5,5 M MAD, selon taille, accessibilité, prestations.
Terrains : à partir de 300 MAD/m², jusqu’à 800–1 000 MAD/m² dans les zones sécurisées.

Stratégie possible :

Acheter une villa des années 2000 à rafraîchir dans une zone bien desservie,

Faire une belle rénovation + déco moderne,

Proposer soit en location longue durée meublée, soit en location semi-saisonnière pour locaux ou MRE.

Cible touristique

Très faible.
Zone non touristique, donc pas idéale pour Airbnb classique.
Mais location meublée pour familles, MRE, cadres en mission, ou retraités marocains est possible si bien positionné.

🕰️ Histoire & anecdotes locales

La Route de Casablanca a longtemps été vue comme la “sortie logistique” de Marrakech : entrepôts, ateliers, grandes surfaces. Mais avec l’explosion de la pression urbaine, elle est devenue une zone d’expansion naturelle pour les promoteurs, puis pour les familles qui voulaient quitter l’agitation du centre tout en gardant la proximité.

Anecdote :
Un quartier résidentiel de villas fut construit sur un ancien terrain militaire, réhabilité en 2009.

Anecdote 2 :
Un célèbre footballeur marocain a fait construire une villa sur la route de Casa pour… y héberger ses chiens de compétition. 300 m² habités par 7 dobermans, 1 maître-chien, et un jacuzzi inutilisé depuis 4 ans.

🏅 Note générale pour l’investissement : 7/10

✅ Les +

Accessibilité
Route large, directe, bien reliée au centre-ville et à la rocade. Tu es partout en 10 minutes.
Potentiel locatif résidentiel
Très bon pour de la location longue durée ou meublée à destination de familles, étudiants ou actifs locaux.
Potentiel de plus-value
Correct à bon dans les zones bien placées ou en développement, notamment à proximité des écoles, commerces ou pôles tertiaires.
Risques juridiques / fonciers
Urbanisme structuré, titres clairs, moins de surprises que dans les zones agricoles ou extensions périphériques.

⚠️ Les –

Cadre de vie
Fonctionnel, oui. Charmant, non. Peu de verdure, peu d’originalité, mais pratique pour le quotidien.
Ambiance générale
Quartier urbain et utile, sans cachet particulier. Pas le coin où on se promène pour rêver.

Magnifique choix pour clôturer avec style ! Bienvenue à Ouirgane et Asni, les perles nichées dans les montagnes du Haut Atlas — là où Marrakech cesse d’être une ville, et devient une respiration. Ici, on n’est plus vraiment dans l’immobilier classique : on entre dans l’art de vivre en altitude, dans le luxe naturel, brut, et sublime. À mi-chemin entre retraite spirituelle et panorama de carte postale, ce duo est le Graal des villas contemplatives.

Ouirgane / Asni – Fiche villas détaillée

🗺️ Situation géographique, accessibilité et qualité de vie

Situés à 60 à 75 km au sud de Marrakech, sur la route du Haut Atlas (direction Toubkal), Ouirgane et Asni forment un binôme montagneux, perché entre vallées verdoyantes, villages berbères et forêts de pins rouges. L’accès se fait via la Route de Tahanaout, puis on grimpe en douceur sur une route panoramique à couper le souffle.

Temps d’accès :

1h15 à 1h30 depuis Marrakech (selon circulation et météo).
Route asphaltée mais sinueuse — pas pour les pressés, mais parfait pour les poètes.

Qualité de vie :

Air pur, silence absolu, nuits étoilées.
Pas de pollution, vue directe sur les montagnes et la vallée.
Eau naturelle, végétation luxuriante au printemps, ambiance cosy même en hiver.

Pourquoi y vivre ?

Parce que tu veux t’échapper du monde, mais y rester connecté à ta manière. Tu veux vivre dans un cocon végétal, sans vis-à-vis, avec une villa fondue dans le paysage, en pierre locale, avec cheminée, jardin aromatique et poules heureuses.

Tu veux accueillir tes amis pour un week-end de rando chic ou des retraites en conscience. Tu veux entendre le vent, pas les klaxons.

❌ Inconvénients majeurs

Loin du centre : il faut assumer pleinement le dépaysement.
Voiture indispensable. 4×4 recommandé en hiver pour certaines zones.
Pas de services de proximité immédiats (supermarché, école, etc.).
Zone sismique modérée → nécessite des normes de construction sérieuses.
Réseau électrique parfois instable : il faut penser solaire + puits.

💰 Type d’investissement et prix moyens

Type de biens :

Villas en pierre, maisons en pisé modernisé, lodges de montagne.
Terrains immenses disponibles (parfois jusqu’à 1 hectare).
Propriétés rénovées ou construites avec matériaux locaux + architecture vernaculaire.
Énorme potentiel en écolodges, maisons d’hôtes ou retraites thématiques.

Prix moyen :

Villas : de 2 à 8 M MAD, selon terrain, finitions et accessibilité.
Terrains agricoles : entre 100 et 250 MAD/m², parfois moins.

Idéal pour :

Résidence secondaire “retraite du week-end”,

Maison d’hôtes ou ecolodge,

Projets de déconnexion haut de gamme, retraites créatives, stages de bien-être.

Cible touristique

Tourisme écologique, contemplatif, slow life, bien-être.
Amateurs de randonnée, d’art, de méditation, de yoga ou de photographie.
Clientèle européenne exigeante mais sobre, souvent plus fidèle que les touristes classiques.

🕰️ Histoire & anecdotes locales

Ouirgane est surnommée la “petite Suisse marocaine” par les anciens — pour ses collines, ses forêts, et ses maisons en pierre. C’était un lieu de repos pour les Marrakchis aisés dès les années 1950. Asni, quant à lui, est un village berbère historique transformé en carrefour touristique doux, avec souks hebdomadaires, petits hôtels et villas de charme.

Anecdote :
Un architecte espagnol a construit à Ouirgane une villa entièrement invisible de la route, intégrée à la roche. Il l’appelle “la maison qui respire avec la montagne”. Elle est régulièrement louée à des écrivains en quête de silence total.

Anecdote :
Un couple de Français a monté un écolodge dans Asni… avec un observatoire astronomique sur le toit. Résultat : des réservations “pleine lune only”, avec yoga au lever du soleil et chocolat chaud à la belle étoile.

🏅 Note générale pour l’investissement : 8,3/10

✅ Les +

Cadre de vie (10/10)
Absolument sublime : vue panoramique, lumière intense, silence pur, air revigorant.
On n’y vit pas… on y respire.
Potentiel locatif ciblé
Idéal pour des projets de niche très rentables : yoga retreats, séjours detox, écolodge amoureux de la nature.
Potentiel de plus-value
Encore sous les radars, mais ça monte doucement. Ceux qui entrent maintenant auront une belle marge à long terme.
Ambiance générale (10/10)
Zen, nature, authenticité absolue. Parfait pour se déconnecter et reconnecter.

⚠️ Les –

Accessibilité
1h15 de route de Marrakech, souvent sinueuse. On ne “passe pas” ici, on décide d’y aller.
Parfait pour vivre ou séjourner… moins pour faire des allers-retours.
Risques juridiques / fonciers
Zone rurale = titres parfois incertains, constructions à sécuriser juridiquement.
Il te faut un très bon notaire, un topographe sérieux, et un architecte rigoureux